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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营为百货零售以及房地产开发业务，除部分纯住宅项目外，房地产
业务为公司自建综合体，主要用于新开百货门店，公司也在通过同“罗森”品牌的战
略合作，拓展便利店业务。
1、公司以百货零售为主业，通过推进百货门店购物中心化转型，持续调改
升级，优化业态布局，不断增强购物体验。逐步加大“Young购”电商平台投入，推
进线上线下融合发展。
公司目前在营百货门店分别是：南京中心店、山西路奥莱店和河西店；江
苏淮安店、徐州天成店、连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店和盱
眙店；山东济宁店；河南洛阳店；湖北大冶店；安徽铜陵店。
公司百货经营模式有联营、经销、代销、租赁等模式。目前公司以联营模
式为主要经营方式，即公司与供应商签订联营合同，以销定进，合同约定扣率和费用
承担方式，公司盈利的主要来源是根据供应商的销售额和约定扣率收取的毛利额收益
，以及费用承担方式获取的收益。除此之外，兼有部分经销和代销模式，随着百货商
场购物中心化和商业街区开业，租赁模式比例逐步提高。
公司设有招商中心和营运中心，招商中心负责门店品牌规划、引进、维护
、调整等工作；营运中心负责门店运营管理以及营销策划、推广、实施、活动效果评
估、反馈工作。公司在招商、营运和企划方面以一体化、标准化的管理思路推动百货
业务发展。
报告期，公司百货营业收入占总营业收入的61.17%，其中各模式销售占比
结构中，联营营业收入占比37.66%。
报告期。
2、公司除百货零售业务以外，还涉及房地产开发业务，房地产开发经营模
式为自主开发销售。公司目前在建项目6个，其中1个处于停工状态；主要分布在江苏
淮安、盱眙、泗阳等地区。由于房地产行业具有投资大、建设周期长、运营管理难度
高，且受房地产业宏观调控政策影响大等特点。为此，公司房地产业务实施代建、代
销，按协议委托由大股东组建的工程、成本、设计、营销等条线专业团队，统一负责
地产项目建设、销售等工作。
报告期，房地产开发营业收入占总营业收入的29.19%。
报告期，各房地产项目完工进度及销售情况：
截止日期：2021年6月30日
3、通过同“罗森”品牌的战略合作，直营加盟并举，稳健拓展便利店业务
。
公司通过同“罗森”品牌的战略合作项目，外部融资、独立运营、直营加
盟并举，加速拓展便利店业务，先后在南京区域和安徽区域通过直营和加盟模式开设
便利店。至报告期末，中商便利已累计开业315家门店，已初步形成一定的连锁规模
化效应。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司继续聚焦百货零售主业，持续调改升级，优化业态布局，
增强购物体验。加大“Young购”电商平台投入，全面升级会员体系，搭建门店社群
，加强异业联盟，加速数字化、智能化升级改造，大力推进线上线下融合发展。加快
推进中商便利门店拓展，进行全渠道供应链建设，提升品牌连锁规模优势。整合资源
，创新优化，凝心聚力，不断提升公司管理运营能力。
（一）聚焦主业，细化落实，推进线上线下融合发展
报告期内，公司继续聚焦百货零售主业，着力研究行业发展动态，及时挖
掘新的业绩增长点。不断夯实实体门店在行业中的竞争优势，持续调改升级，优化业
态布局，不断优化商品结构，引入新业态，提高时尚度，丰富门店功能，增强顾客购
物体验。在经营管理方面，全面升级会员体系，搭建门店社群，重构商场与消费者关
系。紧咬目标，细化落实，深入关注门店的竞争环境和市场变化，前置规划重点营销
档期，加强门店单日销售规模管理，培养规模品牌业绩，提升品牌效应，打造业绩标
杆品牌，提高企业知名度。
公司加大“Young购”电商平台投入，积极推动供应商入驻线上平台，加速
推进线上销售，充分利用线上资源，与重点品牌强强联合，通过Young购、直播等形
式，结合重点节日营销热点，强化粉丝互动，拓宽品牌销售途径，推进线上线下融合
发展，提高门店销售规模。积极拓展异业联盟，增加多经点位，持续推进门店物业改
造，提升卖场整体形象，不断挖掘提升公司经营业绩的增长点。
（二）强化品牌，合理规划，加速中商便利门店拓展
公司继续轻资产运营的大加盟模式，强化“中商罗森”品牌建设输出，不
断完善加盟政策和加盟模式。加强业务培训，提升员工整体职业素养，持续优化商品
结构，狠抓商品质量与运营效益，不断提升外卖平台销售占比，合理规划，科学布点
，加速中商便利连锁门店拓展。
至报告期末，南京便利共有门店182家，安徽便利共有门店133家。中商便
利业态已形成一定的规模化效应，经营业绩稳步增长，发展趋势持续向好。未来公司
将持续增加对便利业态的投入，加快区域布局步伐，以翻倍的速度扩张门店数量，深
度应用大数据、AI等先进技术，着重于消费者的用户画像，引入更多新消费商品，打
造15分钟商圈“轻生活”消费场景、打造年轻消费群体热衷的新消费品牌，用新商品
、心服务、新场景引领新生活，努力满足大众个性化、多元化、差异化消费需求，迅
速提升消费体验和门店经营效率。同时加快全渠道供应链建设，进行全方位数字化渗
透，有效形成产业闭环。
（三）代建代销，加速验收，落实地产项目竣备交付
公司地产项目继续委托代建、代销，稳步推进后续建设、销售、交付工作
，并充分利用公司实际控制人及其关联公司广泛的业务链资源优势，加速销售去化回
款，加快工程成本结算，持续推进竣备项目交付。
（四）凝心聚力，创新优化，不断提升公司竞争能力
公司以组织结构调整、制度体系优化为基础，持续开展自我批判，不断促
进组织改善，营造积极的工作氛围。搭建AT/ST团队，持续对管理团队、业务团队赋
能，通过下达基层的AT团队考核，识别选拔优秀干部，提高队伍整体质量。用更加完
善的薪酬激励机制，充分调动员工积极性，对新进员工进行导师制帮带培训，快速提
升新员工工作能力及协作能力，凝心聚力，打造一支脱胎换骨、兵强马壮的队伍。
创新优化激励机制，建立业绩标杆榜样，健全制度管理体系，优化工作流
程，刷新经营决策文件，更新目标品牌池，加速数字化、智能化升级改造，科技赋能
，创新服务，积极进行自我变革，不断提升公司核心竞争力。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
公司新开百货门店受城市规模、人口和消费水平等因素的限制，培育期延
长，部分商业街项目可能存在业绩不达预期的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、中央商场品牌优势。中央商场的品牌影响力显著，公司作为“中华老字
号”百货企业，品牌文化积淀八十余年，品牌形象良好，具有众多忠诚的消费客群和
优质的供应商资源。
2、物业位置优势。百货所持有的物业地理位置优越，公司所拥有的百货子
公司均为当地传统百货龙头企业和新商圈发展成长企业，所持有的经营物业地理位置
具有良好的地域优势和商圈物业稀缺性的特征。目前在建百货门店项目大多数位于城
市商圈的中心地带，且根据自身经营需要量身打造，具备较好的硬件条件。
3、招商营运管理优势。公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作，形成
互利互惠的双赢模式，公司通过成立集团招商中心和营运中心，对所属百货企业进行
集团化招商和运营，整合供应商和品牌资源，引进诸多国际和国内一线标杆品牌，招
商影响力在江苏区域内处于同行领先地位。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，公司立足百货零售主业，坚持以业绩为中心，围绕“招商、销
售、成本、利润、服务、创新、队伍”七个极致管理要求，践行“以客户利益为中心
，以奋斗贡献者为本，长期坚持艰苦奋斗，持续开展自我批判”的核心价值观，持续
优化调整在营门店，不断推进百货门店升级转型。强化招商、营运两大中心管理职能
，继续在百货门店经营定位、目标品牌池管理、企划方案和招商运营方面，推进公司
一体化、标准化管理。
面对突如其来的新冠疫情给公司经营带来的不利影响，公司加强疫情安全
防控的同时，缩短供应商付款账期，给予供应商租金减免让利等扶持政策，携手供应
商共克时艰。同时公司创新营销模式，推动线上引流线下销售成果转化。大力推进数
字化和技术驱动以提升劳动效率，
聚焦线上线下多业态场景体验，加速多渠道融合，探索谋求百货零售业务
发展新突破。
公司继续稳步推进罗森便利门店拓展，直营加盟并举，抓进度，保质量，
控成本，不断巩固提升经营业绩。继续轻资产战略，推进重资产处置出表，优化资产
和财务结构，降低财务费用，提高资产运营效益；积极变革，优化管理，进一步完善
内部管理制度，优化内部资源配置，
持续创新经营机制，释放企业活力，不断提升公司核心竞争力和公司价值
。
（一）坚持百货主业，持续创新，不断提升百货经营业绩
2020年，公司坚持百货零售主业不动摇，以“调改、创新”两大主题为抓
手，持续调整改造购物环境，丰富门店功能，科学规划布局，调整品类动线，优化服
务体验，加快购物中心化转型。不断调整商品结构，调整商品品类组合，引入新业态
，提高时尚度，夯实区域竞争优势，
通过优秀产品导入、功能升级，不断提升百货门店核心竞争力。
公司拓宽思路，创新机制，创新营销，巩固重点营销档期，打造业绩标杆
品牌，培养规模品牌，异业联盟互动，丰富体验式营销、新媒体营销。紧抓营销节点
，创新门店联动营销，借助品牌明星效应，通过营企联动和营销资源的精准投放，有
效带动商场客流与人气。创新营销模式，积极运用新技术、新科技手段提升管理运营
水平，结合微信、小程序、抖音等新媒体手段加强会员互动，提升会员消费，创新直
播模式，引进推流直播技术，创新“小程序+直播+社群”的营销模式，实现线上引流
线下转化。各种新技术的运用，助推公司数字化转型升级，使公司化危为机，有效降
低了新冠疫情对公司的不利影响。公司利用区域连锁优势，主动出击，扩大经营范围
，2020年6月，与贵州茅台签约，成为贵州茅台酒在江苏区域KA卖场服务商，
进一步提升了公司品牌形象，扩大了区域竞争优势，助力公司业绩增长。
本年按开业推进计划，顺利实现盱眙百货及商业街满铺开业。
（二）聚焦绩效，赋能加盟，稳健推进中商便利门店拓展
公司继续连锁运营大加盟模式，稳健拓展罗森便利门店。南京罗森主攻南
京市区战略点位，开发拓展门店以特殊商圈为主。安徽罗森围绕“心智建设、营销事
件、媒介策略”加强中商罗森品牌建设，赋能加盟商，共享加盟资源，快速拓展门店
抢占市场。
报告期内，罗森便利狠抓门店发展进度，确保运营质量，严控费用成本，
努力降低商品废弃率，不断完善供应链，本年新建合肥仓，有效降低货物中转配送成
本，进一步提升了公司竞争力。2020年，安徽罗森成功拓展芜湖、马鞍山市场。至报
告期末，罗森便利已累计开业250家门店，已初步形成一定的连锁化、规模化效应，
经营业绩稳步增长，发展趋势持续向好。
（三）加速地产项目后续建设、销售去化和竣工交付工作
地产项目继续执行委托代建、代销协议，稳步推进项目后续建设工作的同
时，加速销售去化，加快成本结算、工程验收、竣工交付工作。按期推进各项工作的
同时，地产项目还重点抢抓开业项目的建设、装修、竣工、验收工作，顺利完成盱眙
百货及商业街按时开业交付。
（四）积极变革，年轻化队伍，持续提升公司核心竞争力
积极自我变革，以“争利守利”为导向，围绕“七个极致”管理要求，刷
新经营决策文件，修订制度，优化流程，优化人员配置。积极吸纳应届大学生，推行
导师制，帮带培养后备梯队，年轻化队伍，以打造“强到极致的人才队伍”、构建“
优到极致的人员结构”为目标，大力提拔重用业绩突出人才。加强审计监察力度，营
造简单、直接、真实、高效的工作氛围。
进一步优化奖惩激励机制，加强预算管控与绩效考核，量化考核指标体系
，明确线上线下发展目标。梳理推动历史遗留问题解决，挖掘提升非主营资产价值。
加大数字化建设，强化数据信息收集分析能力，加快数字化转型升级，持续提升公司
核心竞争力。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入31.83亿元，同比下降60.72%；归属于上市公
司股东的净利润0.81亿元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
国家加快构建以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格
局，新型消费有望成为促消费扩内需的重要增长引擎。多地积极出台支持举措，未来
将加快国际消费中心城市培育建设，深化步行街改造提升，加快发展品牌连锁便利店
，推动城乡商贸流通转型升级，打造现代商贸流通体系，推动消费新业态新模式新场
景加速普及应用。
新冠疫情改变了居民部分生活方式和消费习惯，民众注重体验、追求个性
的消费心态比以往更加突出。后疫情期，零售行业必将有恢复性增长。新型消费促进
传统商业加快数字化、智能化改造。未来零售行业的机遇及经营策略重点，应是利用
数字化手段，大力拓展线上渠道，不断推进线上线下深度融合，才能紧跟大势把政策
红利转化为企业发展红利。
(二)公司发展战略
公司将继续坚持百货零售主业不动摇，坚持以业绩为中心，推进购物中心
化转型，加速推进线上销售，推进线上线下融合发展。继续大力发展罗森便利加盟，
稳步推进罗森便利门店拓展和业绩巩固提升。继续轻资产化发展战略，加快推进淮安
雨润广场处置出表，持续优化资产和财务结构，降低财务费用，提高资产运行效益。
(三)经营计划
2021年，公司将继续聚焦百货零售主业，持续调改升级、创新营销、创新
服务。公司将加速数字化、智能化升级改造，加大Young购电商平台投入，积极推动
供应商线上平台入驻，成立电商部，统筹运营公司线上业务，加速推进线上销售。引
入智能化科技应用，提升场内氛围，推进线上线下深度融合发展。加快推进罗森便利
门店拓展，提升品牌连锁规模优势。整合各项资源，凝心聚力，打造一支脱胎换骨、
兵强马壮的队伍，提升企业管理运营能力。
（1）聚焦主业，科技赋能，推进线上线下融合发展
2021年，公司将继续聚焦百货零售主业，关注研究行业发展动态，及时挖
掘新的业绩增长点，不断夯实实体门店在行业中的竞争优势，不断优化商品结构，丰
富门店功能，引入新业态，提高时尚度。在经营管理方面，大力巩固重点营销档期，
加强门店单日销售规模管理，培养规模品牌业绩，提升品牌效应，打造业绩标杆品牌
，提高企业知名度。
加快数字化、智能化升级改造，加大Young购电商平台投入，成立电商部，
积极推动供应商线上平台入驻，加速推进线上销售，统筹运营公司线上业务，谋求线
上业务成为公司销售业绩新的增长点。推进智能AI客服建设，引入智能化科技应用，
提升场内氛围，打造丰富互动场景，提升顾客的游逛体验，满足顾客多样性服务体验
以及场景化社交体验的消费需求。
充分利用线上资源，通过Young购、直播等形式，拓宽各品牌销售途径，推
进线上线下融合发展，提高门店销售规模。挖掘场外资源，积极拓展异业联盟，增加
多经点位，寻求增长点，推进门店物业条件改造，持续提升卖场整体形象，持续挖掘
提升公司经营业绩。
（2）强化品牌，合理规划，加速新零售门店拓展
公司将继续轻资产运营的大加盟模式，强化中商罗森品牌建设输出，加强
从新员工到店长的各职级课程培训，提升员工整体职业素养。不断完善加盟政策和加
盟模式，持续优化商品结构，狠抓商品质量与运营效益，不断提升外卖平台销售占比
，合理规划，科学布点，加速罗森便利连锁门店拓展。
2021年，南京罗森计划新开门店59家，将推进高淳和溧水两个区域的门店
拓展。安徽罗森拟新开门店80家，计划新拓展铜陵、六安、滁州3个城市，新开门店
将分布在合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、六安、滁州，安徽罗森将初步形成1+5（1个省
会+5个地级市）的辐射经营区域布局。
（3）代建代销，加速验收，落实地产项目竣备交付
公司地产项目将继续委托代建、代销协议，稳步推进后续工作，并充分利
用公司实际控制人及其关联公司广泛的业务链资源优势，加速销售去化回款，加快工
程成本结算，持续推进竣备项目交付。
（4）凝心聚力，创新优化，不断提升公司竞争能力
公司将以组织结构调整、制度体系建设为基础，用更加完善的薪酬激励机
制充分调动员工积极性，凝心聚力，打造一支脱胎换骨、兵强马壮的队伍。通过打造
一支下达基层的AT考核团队，识别选拔优秀干部，提高队伍整体质量。
创新优化激励机制，建立业绩标杆榜样，科技赋能，创新服务。健全制度
管理体系，优化工作流程，刷新经营决策文件，更新目标品牌池，加速数字化、智能
化升级改造，驱动经营模式变革，不断提升公司核心竞争能力。
(四)可能面对的风险
公司新开百货门店受限于城市规模、人口和消费水平等因素的限制，培育
期延长；部分商业街项目业绩不达预期可能被关停并转风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、中央商场品牌优势。中央商场的品牌影响力显著，集团公司作为“中华
老字号”百货企业，品牌文化积淀八十年，品牌形像良好，具有众多忠诚的消费客群
和优质的供应商资源。
2、物业位置优势。百货所持有的物业地理位置优越，集团公司所拥有的百
货子公司均为当地传统百货龙头企业和新商圈发展成长企业，所持有的经营物业地理
位置具有良好的地域优势和商圈物业稀缺性的特征。目前在建百货门店项目也大多数
位于城市商圈的中心地带，且根据自身经营需要量身打造，具备较好的硬件条件。
3、招商营运管理优势。公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作，形成
互利互惠的双盈模式，公司通过成立集团招商中心和营运中心，对集团内所属百货企
业进行集团化招商和运营，整合供应商和品牌资源，引进诸多国际和国内一线标杆品
牌，招商影响力在江苏区域内处于领先同行的地位。
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