≈≈*ST云城600239≈≈维赛特财经www.vsatsh.cn(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司拥有国家一级房地产开发资质，自成立以来一直本着“以爱建城，投
心筑家”的价值理念，经过多年发展，公司旗下“融城”、“梦云南”、“梦享”等
产品系列已覆盖云南、陕西、四川等省份，并已搭建商业运营、物业管理、园林园艺
、装饰装修等产业链体系及服务平台。
报告期内，受房地产调控政策、房地产市场竞争加剧等因素影响，加之目
前产品结构主要集中在商业、写字楼及车位，去化周期较长，销售速度较慢，公司的
销售收入及经营业绩未得到根本改善。公司通过资产出售、化解历史遗留问题、加大
债权清收力度、降低有息负债等多种方式改善财务状况，优化资本结构，增强盈利能
力，持续稳步推进战略转型，进一步提振市场及各界信心，加速实现可持续发展目标
。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年,中央坚持稳健的货币政策，房地产金融监管继续从严，从供
需两端实现房地产行业金融风险调控，确保房地产行业长效稳定发展。根据国家统计
局数据，2021年上半年商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%，较2019年
同期增长17%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%，较2019年同期增长31.4%
。
报告期内，房地产行业金融监管继续从严，给公司经营带来了较大影响，
虽然楼市回暖迹象明显，但公司目前产品结构主要集中在商业、写字楼及车位上，去
化周期较长。面对疫情反复、行业调控、金融监管政策趋严以及强制退市风险的多重
考验，公司董事会带领全体员工携手共进，按照年初制定的经营计划，积极推进资产
出售、防风化债、存货去化、战略转型等各项重点工作，处理好公司存量与增量、盘
活与处置等之间的关系，确保公司度过难关、走出困境。
（一）2021年上半年经营情况
1、2021年上半年公司经营成果
2021年上半年，公司实现营业收入16.94亿元，同比下降40.17%；实现归属
于上市公司股东的净利润3.95亿元，扭亏为盈；归属于上市公司股东的净资产为5.94
亿元，由负转正。
2、强化现金管理能力，优化资产结构
面对房地产金融环境日趋严峻的形势，公司进一步加强现金管理能力，积
极采取应对措施，一方面，落实责任、强化考核，大力推动项目盘活，积极清收债权
，有效实现资金回流；另一方面，积极推动出售下属公司苍南银泰、杭州海威等公司
股权的重大资产重组工作，完成银泰第一批11家转让项目中苍南银泰、杭州海威、平
阳银泰、杭州云泰、宁波泰悦、北京房开等6家公司的转让工作；报告期内，公司继
续剥离不符合业务发展和战略转型的资产和业务，对外出售20家下属公司股权，截止
2021年6月30日，已完成协议转让11家下属企业的股权变更工商登记，其余下属公司
股权转让工作正在按计划有序的推进过程中。本次资产出售工作完成后，可有效降低
公司的资产规模及有息负债，优化资产结构。
3、加快构建物业管理和商业管理平台，为战略转型做好充分准备
报告期内，公司下属云南城投物业服务有限公司管理项目21个，签约面积1
059万㎡，在管面积约850万㎡，公司已着手筹备“城市服务”平台整合方案，拟整合
内外部资源，快速扩大物业服务与管理规模；云泰商业管理（天津）有限公司目前管
理经营13个项目，管理面积约198万平方米，商业平均出租率达84.3%，现正着力聚焦
大运营职能、搭建深度运营体系，向标准化、精细化管理迈进，充分发挥自身商业轻
资产运营管理优势及经验。
（二）2021年下半年主要工作安排
2021年下半年，公司全体员工将继续坚定信心，精诚团结，毫不松懈地抓
好防风化险、提质增效工作。
1、稳步推进资产处置及债权清收工作，加强拓展增量融资工作，创新去库
存化工作；针对存量资产，加大研究力度，研判不同情况，提出盘活方案；结合康养
板块、开发板块业务发展模式，进行项目拓展，启动康养文旅试点项目及康养综合体
项目，实现有资金落地、有投资收益的产业发展模式。
2、积极拓展短期内能实现落地、带来收益、有现金流入的项目；在城市服
务、物业管理等方面积极开拓新领域，加速推进城市服务平台整合及集团内部物业资
源整合工作，为下一步战略转型发展夯实基础。
3、加速推动组织及人员优化工作，着力培养及储备新战略下的运营专业人
才，建立专业人才管理平台，出台符合未来发展战略的人才培养机制、激励机制，为
战略转型保驾护航。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
2021年，全球经济逐步恢复，但国内金融政策和房地产行业调控仍将持续
产生影响，防风化险及加强管理是公司中长期业务发展的重要保障。
在“三道红线”及房地产贷款集中管理等监管政策影响下，公司房地产融
资规模大幅收缩，融资工作推进十分受限。在“因城施策”的大背景下，调控升级加
码的影响继续向热点三四线城市蔓
延，“两集中”供地城市或进一步扩围，土拍环节限地价、限房价的城市
亦将有所增加,公司资金压力持续存在，短期内难以拓展新项目。
面对调控力度增大、资金面承压、行业发展模式变化等风险，公司将坚持
深耕云南，构建新发展格局，继续依托康旅集团在文化旅游、健康服务领域的优势资
源，通过全面梳理现状，有效整合内外部优质文化旅游、物业服务和康养服务资源，
对现有资产进行有效管理，积极采取资产处置、存货去化、债权清收等有效措施防控
经营风险，下半年还将继续通过盘活资产、优化资产结构、强化内部管理等措施进一
步提升资产的价值，促进公司年度经营目标的实现。
同时，公司将进一步强化疫情防控，严格落实“外防输入、内防反弹”常
态化防控策略，把疫情防控工作融入项目日常管理，强化组织领导，统筹推进疫情防
控各项工作，做到公司内部防疫工作与管理项目防疫工作同部署、同推进、同落实，
有效防范疫情反复风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、资源整合优势。依托康旅集团在文化旅游、健康服务领域的优势资源，
公司可通过整合内外部优质文旅资产、物业服务和康养服务资源，具备向文旅康养转
型的先决条件。
2、品牌知名度和市场影响力。公司多年开发经营的“融城/春城”系城市
住宅综合体、“梦云南/梦享”系旅游地产，已经具备一定的品牌知名度及市场影响
力。
3、多元化运营管理优势。经过多年行业积累，公司已实现市场、供应链的
整合以及核心人才和能力的培养。公司在开发建设、物业管理服务、商业运营管理等
方面初具规模，为战略转型已做好较为充分的准备。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，国内外环境复杂多变、房地产行业市场形势严峻、新冠肺炎疫情
影响较大，加之行业融资渠道收紧，融资难度攀升，给公司经营带来了较大影响。报
告期内，公司在强化资金管控的同时加大新增融资力度，提升公司内部管理，缓解资
金压力，确保公司持续发展。
（1）2020年公司经营成果
公司实现营业收入43.93亿元，同比下降29.69%；实现归属于股东的净利润
-25.86亿元，同比上升6.91%。公司经营收款53.43亿元，同比减少26.84%。
受疫情影响，公司房地产收入及租金收入减少,有息负债规模较大，财务费
用明显上升，加之本期计提存货减值准备等因素，造成公司本年度业绩亏损。
（2）强化资金管理能力，优化资产结构。
在房地产金融环境日趋严峻的情况下，公司为应对行业资金面收紧风险，
强化资金管理能力。一方面，成立专项工作领导小组，明确目标、压实各级主体责任
，强化考核，通过加大债权清收工作力度、降价促销等措施加大去库存力度，有效实
现资金回流；另一方面，为了应对债务和经营风险，剥离不符合业务发展和战略转型
的资产和业务，公司对外转让包括苍南银泰等11家标的公司股权的重大资产重组工作
已接近尾声，城投置地等20家标的公司股权的出售工作已启动。
（3）配套产业加快发展，竞争优势进一步提升。
报告期内，由云泰商业管理（天津）有限公司管理经营的13个项目，管理
面积198万平方米，商业平均出租率达85%。商管公司充分发挥自身商业轻资产运营管
理优势及经验，从客户需求出发，不断在产品内容和运营服务上创新探索，为商业与
文旅产业的融合发展注入新的动力，将昆明西山茶马花街升级为特色产品线推向全国
，打造为文旅商业新业态。云南城投物业服务有限公司管理项目30个，管理面积1042
.76万平方米；以构建智慧社区生态为业务信息化建设目标，依托物联网、云计算和
大数据技术，对物业公司信息中心功能进行集成，并创新多元服务，促进资产经营。
云南城投园林园艺有限公司，已实现设计施工一体化，石林苗圃项目已具备“造血”
功能；七彩（天津）贸易有限公司继续加强供应商库的建设，启动供应商的分级管理
。以上配套产业已经初具规模，可较好地与公司主业发挥双向赋能的协同作用。
（4）社会责任
公司积极贯彻执行省政府相关要求，研究制定了符合企业实际经营情况的
减免方案，2020年为经营性物业累计减免租金1.33亿元，惠及市场主体户数2365户，
涉及减免面积约67.85万平方米。根据国家及地方环境保护相关政策要求，大理海东
方项目坚决贯彻落实整改工作，积极开展项目生态复绿，共计投入资金约352万元，
整改工作已通过了大理州政府等相关部门的验收。
（5）党务工作
强化全面从严治党与日常监督相结合，落实“两个责任”。持续推进下属
企业“党建入章”，明确党组织在公司法人治理结构中的法定地位，修订“三重一大
”决策制度实施办法，制定印发《党委会前置研究讨论事项清单》、《党委工作规则
》、《党委会议事规则》等制度，通过建章立制不断健全公司决策机制；印发公司《
意识形态阵地管理办法（试行）》等相关办法，筑牢意识形态阵地，强化宣传工作；
推进党支部规范化达标建设，夯实基层党组织战斗堡垒作用；对照巡视巡察反馈问题
及历次民主生活会、组织生活会查摆问题逐项整改落实，确保党组织在国有企业“把
方向、管大局、保落实”的作用发挥。
2021年，我们既要做好防风化险工作，又要谋求新的发展，既要活下来，
更要好起来。面对压力和挑战，公司将统一思想，奋力拼搏，紧紧围绕工作方针高质
量推进以下六方面工作：一是要做好防风化险与谋求发展相结合；二是要将处置资产
与盘活资产相结合；三是要注重存量与注入增量相结合；四是要将转变战略与转变战
术相结合；五是要把总体谋划与分布实施相结合；六是要将内强素质与外树形象相结
合。
二、报告期内主要经营情况
2020年公司实现营业收入43.93亿元，较2019年的62.48亿元下降29.69%；
归属于股东的净利润-25.86亿元，较2019年的-27.78亿元上升6.91%。主营业务毛利
率51.73%，较2019年的36.77%上升14.96%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
受疫情影响，全国房地产行业的销售及开发投资规模一度大幅下滑，3月份
以来，随着疫情防控形势的好转，市场逐步企稳回升。
1、开发投资情况
据国家统计局数据，2020年全国房地产开发投资141443亿元，同比增长7%
，房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，同比增长3.7%，房屋新开工面积22
4433万平方米，下降1.2%，房屋竣工面积91218万平方米，下降4.9%。
土地市场方面，2020年房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，同比
下降10.3%，土地成交价款17269亿元，增长17.4%，两个比较明显的特征：一是土地
成交市场量减价增，二是土地购置面积增速连续五个月回落。反映出楼面地价逐步提
升及上半年房企普遍补货力度较高。
2、商品房销售和待售情况
2020年商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%。其中，住宅销售
面积增长3.2%，办公楼销售面积下降10.4%，商业营业用房销售面积下降8.7%。
商品房销售额173613亿元，增长8.7%，比去年增速提高2.2个百分点。其中
，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降5.3%，商业营业用房销售额下降11.2%。
3、政策方面
中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任
，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，
央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR
累计降幅达15个基点。但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速
阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。
4、存量房时代的物业服务
随着存量房时代的到来、房企传统销售规模和利润的缩减，通过上市借助
资本的力量扩大物业管理规模已成为房企新的利润增长点。物管行业具有轻资产、低
负债率、现金流稳定的优势且不受行业周期性波动影响，国家“十四五”规划首次提
及物业行业，其重要性凸显。随着地产进入存量时代，优质物业管理公司将引领新的
消费需求，成为扩内需，促消费的重要抓手。
5、房地产行业的发展趋势
坚持“房住不炒”已进入第五年，金融审慎管理制度的出台是行业面临的
最大新变局，“三道红线”规则出台后相当于监管介入运营，房企融资增速、规模扩
张受限。因此，在长效机制作用下，监管层将坚持不将房地产作为短期刺激经济的手
段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差
异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。
随着房地产监管政策完全细化以及总量意义下存量不动产全面供过于求，
商品房开发销售、物业服务、不动产以及实体商业零售均进入了存量时代。存量时代
最大的特征是分化和资源要素溢价，少数资产优胜、大多数资产沦为平庸；需求、政
策支持、资金、用户、流量等资源要素重要性提升。
而物管行业在存量房市场则拥有巨大的发展空间，规模近万亿。随着城镇
化的持续推进，国家“十四五”规划及政策的推动，物业服务企业存在持续规模增长
的可能。
(二)公司发展战略
公司将主动服务和融入“一带一路”国家发展战略，结合云南省“十四五
”规划目标内容，全力打造世界一流“绿色能源”“绿色食品”和“健康生活目的地
”三张牌和聚焦以“文、游、医、养、体、学、智”为主要内容的全产业链，积极探
索在康旅集团打造两个万亿级龙头产业的战略定位下，研究公司的资源整合条件优势
及能力，围绕文化旅游、健康服务总体战略，加快实施人才战略、品牌战略、创新战
略，借助云南基础设施逐渐完善的契机，深耕云南，构建新发展格局，整合内外部文
旅资产、物业服务和康养服务资源，成立“综合性城市服务”和“旅游服务”两大服
务平台，转型为具有差异化竞争力的综合服务运营商。
(三)经营计划
2021年，是严峻挑战与重大机遇并存的一年。为有效化解公司退市风险和
潜在的区域性风险，公司将抢抓机遇、多措并举，通过有步骤地进行资产出售、资产
整合、资本运作等一系列有效措施，剥离不符合业务发展和战略转型的资产和业务，
注入优质文旅康养资产和能带来稳定现金流的业务，优化资产结构、改善财务基本面
。公司将主要从以下方面增强公司持续经营能力，确保公司能够按照战略规划顺利完
成转型。
1、继续优化公司资产结构、降低资产规模、补充流动资金。
（1）2020年1月，公司与康旅集团签署了《合作意向协议》，拟以市场公
允价值向康旅集团转让银泰系等子公司的部分股权。截止目前，其中11家子公司股权
已在云南产权交易所进行挂牌转让并由受让方成功摘牌，公司可收回大量前期投入资
金；剩余6家子公司的股权处置将择机推进。本次重大资产重组完成后，可有效降低
资产规模及有息负债，优化资产结构、减轻经营压力。
（2）公司于2021年已完成2项资产处置，按合同金额共可收回资金约88.51
亿元。分别为：公司下属全资子公司云南城投天堂岛置业有限公司608.34亩土地已被
昆明市土地矿产储备中心呈贡分中心有偿收回，补偿费总额31.05亿元；经云南产权
交易所有限公司组织交易，云南广夏房地产开发有限责任公司受让公司下属全资子公
司昆明市官渡区城中村改造置业有限公司100%股权，并已签署相关协议，交易完成后
可收回交易价款57.46亿元。
（3）公司拟以公开挂牌及非公开协议转让的方式对外出售包含云南城投置
地有限公司100%股权等20家下属公司股权，涉及资产总额约195.65亿元（未经审计）
。目前公司正研究论证交易方案，并积极与有关各方沟通与协商；本次交易完成后，
有利于公司业务转型、优化财务结构，增强盈利能力和可持续发展能力。
2、除上述资产置出外，本着瘦身健体、聚焦主业的原则，公司将对现有项
目进一步梳理和评估，有计划、有步骤地剥离不符合公司战略转型的资产和业务，分
批、分步置出低效无效资产，减轻资金压力和经营压力，降低公司的资产规模及有息
负债，提高公司质量。
3、构建新发展格局，整合优质资源。基于公司目前物业服务管理和商业运
营管理面积超千万平米，年营业收入突破10亿元，盈利稳定，公司拟成立综合性城市
服务平台；整合内外部优质文旅资产、物业服务和康养服务资源，成立旅游服务平台
，以达到深入贯彻云南省“十四五”战略规划和2035年远景目标，确保文化旅游、健
康服务战略定位落实落地。
4、寻求控股股东康旅集团的大力支持，进一步提高公司管理水平，多手段
实现现金回流，保障刚兑资金和经营发展的资金需求。
（1）集团公司对公司给予了不遗余力的支持。长期以来，康旅集团为公司
提供了大量的借款及担保以支持公司的业务发展。2021年，康旅集团将向公司提供新
增180亿元的借款额度以及新增总额不超过200亿元的担保额度。
（2）加大新增融资力度，推进资产证券化、银行、信托及保险类等资金落
地，通过新融资置换部分存量债务；创新运营管理模式及理念，盘活公司土地资源存
量；加强债权清收力度、加强成本管控、去库存增加销售回款、优化公司组织架构及
人力资源配置，提升人均效能。
(四)可能面对的风险
2021年，我们将继续面临实体经济投资率低迷、疫情蔓延、房住不炒等环
境因素的影响，公司作为房地产企业面临着来自外部和内部的风险：
外部风险：新冠疫情仍在全球扩散蔓延，结束时间无法准确预测，世界经
济复苏前景存在不确定性。目前，全国房地产政策延续房住不炒的总基调，在行业管
控的长效机制下，房地产市场规模难有突破性发展。加之头部房企市占率日益集中，
行业竞争激烈，此种情况下，公司转型具有差异化竞争力的综合服务运营商，存在一
定的外部风险。
内部风险：2020年公司面临资金和业绩下滑的双重压力，资产负债率持续
攀升，融资工作因国家政策影响推进受限，公司积极采取清收债权、资产处置、加快
存货去化、推进重大资产重组等措施，防控经营风险。公司2020年度期末净资产为负
值,根据相关规定，公司股票将在2020年年度报告披露后被实施“退市风险警示”。2
021年公司将继续推进资产置出等系列工作，通过盘活现有项目、资源整合等多种方
式，锻造内功，打造优质产品和服务，提升公司运营能力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、资源整合优势。依托康旅集团在文化旅游、健康服务领域的优势资源，
公司可通过整合内外部优质文旅资产、物业服务和康养服务资源，具备实施向文旅康
养转型的先决条件。
2、品牌知名度和市场影响力。公司多年开发经营的“融城/春城”系城市
住宅综合体、“梦云南/梦享”系旅游地产，已经具备一定的品牌知名度及市场影响
力。
3、多元化运营管理优势。经过多年行业积累，公司已实现市场、供应链的
整合以及核心人才和能力的培养。公司在开发建设、物业管理服务、商业运营管理等
方面初具规模，为战略转型已做好较为充分的准备。
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