≈≈中天精装002989≈≈维赛特财经www.vsatsh.cn(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司的主要业务
公司是国内领先的精装修服务提供商，主要为国内大型房地产商等提供批
量精装修施工和设计服务。
批量精装修属于建筑装饰行业的一个新兴的细分市场，自2007年起至报告
期内，对公司收入贡献比重一直在99%以上。
（二）公司的经营模式
公司经营模式为自主经营，自主承揽业务并组织实施，项目不挂靠、不转
包。报告期内，公司的经营模式没有发生重大变化。
（三）报告期公司所处的行业情况
根据国家统计局和证监会的指引，公司主营业务属建筑装饰和其他建筑业
，代码为E50。
1、行业整体增长根据国家统计局数据，中国房地产行业商品房销售金额，
2019年和2020年，分别为16.0万亿、17.4万亿。商品房销售面积，分别为17.2亿平方
米、17.6亿平方米。金额和面积都基本稳定。
住宅精装修具有节能、环保的显著特点，国家政策层面一直鼓励支持住宅
精装修行业发展。近年来，从中央相关部委到地方政府部门，推动精装修行业发展的
相关政策不断出台并落地。特别是在今年，政府在工作报告明确提出“碳达峰、碳中
和”的时间目标，这一举措必将进一步助推精装修渗透率的提升。也就是说，即使目
前商品房整体规模增长的趋势较为平缓，精装房套数仍然具有巨大的提升空间。
根据奥维云网统计，2016年至2019年，我国精装修市场整体保持25%以上的
增长率，2020年精装规模325万套，疫情之下与2019年基本持平，表现出较强的稳定
性。
2、行业趋向集中
行业依然高度分散，但趋势是走向集中。在房地产宏观调控持续和加剧的
大背景下，下游客户对装饰企业的信誉、资金实力、项目执行能力等要求越来越高，
整体营商环境趋紧，小型企业无声退出，甚至大型企业也面临惨烈困境。
3、公司的行业地位
公司已经发展成为国内领先的批量精装修服务提供商之一。资质的限制作
用正在弱化，信誉和能力的重要性凸显。公司与头部房企建立了良好的合作联系，成
为万科、保利集团、美的置业、融创中国、星河地产等开发商的重要供应商，在批量
精装修领域积累了较强的市场影响力和认可度。
基于上述，公司认为公司发展的长期基础逻辑，没有改变。但是短期受到
房地产市场调控加剧的影响。
（四）报告期公司经营情况
1、市场维度
报告期，公司继续推进百城百强的市场策略。2021年1-6月，严格意义上的
在手业务，覆盖67个城市，百强合作29家。公司市场营销人员数量显著增加，营销费
用占比提升。按标段的中标率为27%和按金额的中标率为30%。没有发生大的失误。截
止期末，公司新签订单金额和已中标未签约订单金额，与去年同期相比，大约翻倍增
长。公司前五大客户占营业收入的比例，其总和降低到52%。内部差距缩小，显示公
司不存在对单一客户的依赖。国有绝对控股的客户，比重占比提升至35%左右。公司
新上了客户关系系统，修订了市场开发部门人员绩效制度，强化了投标决策制度，根
据客户对比“三道红线”的情况，区分利润率底线，为风险客户和运营弱势地区在投
标阶段计提了风险准备。
2、收支安全
报告期，公司始终坚持现金为王。在针对房企的“三道红线”、针对商业
银行房地产贷款的“两条红线”和针对土地供应的“两集中供地”等多重宏观政策的
影响下，公司克服困难，坚持主营业务高收现比。
报告期末，收到的现金/营业收入=90%。此外，公司严格控制收取商业承兑
汇票，持票总额只有1.33亿元，占比（半年）营业收入大约13%。
公司应收账款，总额13.76亿元，和去年末总额基本持平。应收账款中前五
大客户的分布与营业额的分布差距不大。公司坏账准备的计提比例约10%，超过2年以
上的应收账款占比11%。
公司始终坚持商业伦理，对供应商保持同理心，善待合作伙伴。公司应付
账款总额7.26亿元，同比下降11%，应付账款最大的材料供应商或劳务班组，金额大
约为560万元。
报告期末，公司资产负债率为44.4%。公司经营性现金流为-1.26亿元。主
要是因为上半年为项目启动和投入期。同比去年有所变差。考虑商业承兑汇票因素后
，公司经营性现金流为-0.29亿元。
3、盈利下降
报告期，公司营业收入大致减少6%。一方面，是因为去年上半年有疫情后
的赶工因素，另一方面，是因为今年上半年和下半年业务分布的不平衡比较明显。当
然，本质上也是公司市场部门去年开始的改革在今年上半年见效较晚的原因。
公司净利润6838万元，扣非净利润6205万元。虽然净利润率仍然有6.7%，
属于行业率较高的水平。但是毕竟净利润率下降了1.5个百分点，净利润下降了23%，
扣非净利润下降了29%，加权平均净资产收益率只有4.12%。
从财报分析来看，公司营销费用和研发费用，确实按照既定战略，加大了
投入，是必要的，也是应该的。坏账准备同比没有影响。
从宏观层面来看，今年大宗材料价格上涨明显，对公司利润率造成了一定
影响。
从行业层面来看，公司下游客户毛利率明显下降，压力传导造成挤压。表
现为结算项目的不合理摊派扣款、承诺奖励的不兑现、非现金付款方式的低贴息甚至
不贴息。公司为了落袋为安，在去年推行审计收款的基础上，强化了内部奖罚，但是
从管理上来说，疏忽了对严重违背合同精神的交涉和抵制。利润率的本质是行业话语
权的争夺。在目前的生态下，公司更主张吸取当下的教训，在重复博弈的下一次，看
清客户和项目风险，计提成本准备，堵塞已知漏洞。公司必须走向更广阔更均衡的市
场，依靠科技提升效率。
从运营层面来说，公司上半年运营基本平稳，没有出现重大进度风险项目
或重大质量风险项目，客户满意度有所提升。
从内部控制层面来说，公司在材料用量控制、进销存管理等环节还存在改
进空间。在材料招标方面，公司正在大力扩大招标范围。在劳务用工方面，同时也发
现了一些漏洞，公司也积极采取了改进措施。
综上，房地产行业调控对本公司的总体影响，没有体现在规模难以扩张、
没有体现在生存困难，而是体现在利润率的小幅下降，并可能短期内难以复原。公司
本身生在调控中，长在调控下。调控是为了长期健康稳定地发展。公司将进一步利用
资本市场预备充足的资金，扩大市占率（尤其是优质安全客户的市占率），修炼内功
补短板，提升利润额，为投资人创造真实和长期的价值。希望能够得到投资者的理解
和支持。
二、核心竞争力分析
公司的核心竞争力，包括丰富的业务经验、高效的“1+N”平台化经营管理
、强大的标准化精细化项目管理体系、较强的采购成本管控能力、广泛的跨区域经营
能力、良好的市场声誉和口碑、优质的客户资源和优秀的人才储备及系统化的人才培
训体系。最主要的，还是精细化的管理能力。
三、公司面临的风险和应对措施
1、宏观经济下行的风险
公司属于建筑装饰行业，主要面向大型房地产客户开展批量精装修业务。
当宏观经济发展良好的时候，将会带动房地产开工面积的增加和开工速度的加快，住
房市场需求相对旺盛，从而促进公司业务量的增加；而当宏观经济发展出现波动，则
会导致房地产及下游住房需求放缓，对公司业务扩展带来不利影响。2020年以来，受
新冠疫情、中美贸易战等因素影响，我国宏观经济受到明显的影响，对房地产行业及
其上下游行业造成了不利影响。如果未来宏观经济仍然保持下滑趋势，将会对公司未
来业绩产生较大影响。公司将深耕主业，提高客户的美誉度，提高市场份额与占有率
，积极应对宏观经济的波动。
2、房地产市场波动带来的风险
建筑装饰行业与固定资产投资、房地产行业存在一定的关联性。为了保持
房地产健康稳定发展，国家采取了金融、税收、行政等一系列手段对房地产行业进行
宏观调控，国家政治局会议提出遏制房价上涨，房地产调控政策的变化将对住宅精装
修业务需求产生影响，特别是2020年下半年以来房企端的“三道红线”银行端的“两
个集中度”、地方政府端的“供地两集中”等正常相聚落地，短期内公司可能会受到
一定的冲击。
但是我国政府对房地产的持续调控，终极目标是“促进房地产市场平稳健
康发展”，不会影响房地产行业作为国民支柱产业的重要地位。同时近些年，国家及
地方不断出台扶持政策，以立法形式推广精装修住宅、逐步减少毛坯房交付比例。
3、市场竞争的风险
从事建筑装饰的同类企业较多，行业集中度仍然较低，竞争较为激烈。多
家同行上市公司在资金实力、业务规模、专业化程度方面具有较强实力，同时还有同
行在局部地区拥有较强的竞争力，公司面临一定的市场竞争风险。公司会采取一系列
措施，提高项目施工质量、加快市场推广、做好内部控制、人才培养等，以应对市场
竞争的风险。
4、业务扩张面临的管理风险
公司经营规模必将持续扩大，伴随着业务的快速增长，公司的员工人数不
断增长、管理区域加大，对公司在人才储备、市场开拓、风险控制等方面提出了更高
的要求。公司将建立有效的管理机制，提高信息化水平，加强人才储备，在薪酬体质
、发展空间方面不断完善，以应对业务扩张带来的管理风险。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，新冠疫情遍布全球、房企端“三道红线”，银行端“房地产贷款
两个集中度”等政策相继落地，房地产行业既要发挥经济稳定器的作用，又要防止资
金违规进入，“房住不炒”，房地产市场平稳健康发展、不出现大起大落的总基调得
以贯彻执行。公司同样坚持稳健经营的一贯方针，深耕主业，坚持“发展才是硬道理
”的经营理念，克服新冠疫情带来成本增加、工期缩短的极大困难，实现平稳发展。
报告期内，公司实现营业收入2,564,932,249.64元，较上年同期增长9.63%；实现归
属于上市公司股东的净利润188,831,648.80元，较上年同期增长3.05%。报告期内，
公司的主要经营管理工作如下:
一、优化营销网络、提升市场竞争力
公司加大市场销售力度，市场部销售人员由2019年末的23人增加至41人，
公司市场人员以填格子的方式对“百城+百强房地产”进行开发；数量提升的同时，
公司加大培养市场人员的专业性，提高投标命中率。公司在“三道红线”原则指引下
，适当调整客户结构，提升国有开发商的市场占比，开拓有实力、有口碑、有信用的
地方性区域开发商。公司优化全国区域市场布局，新设与拆分出河南区域、河北区域
、湘赣区域、四川区域、浙南区域、浙北区域、苏南区域、苏北区域、苏中区域、北
方区域等10个区域中心。目前，公司批量精装修业务在全国各地成立了20个区域中心
，重点覆盖区域内超过50个经济相对发达的城市，全面提升区域市场开拓的广度和深
度，深耕细作，从而实现市场占有率的稳步提高。
二、优化管理体系，加强中后台力量
公司优化了内部组织架构，新组建了技术研发部、劳务资源部，拆分了材
料资源部、运营管理部、人力资源部以及财务部门，权责更加明细，中后台更好地为
前线服务，也能实现对项目执行过程和项目团队的管理和双向监督。同时公司完善考
核机制，打造专业、高效的团队，为企业发展蓄能。
三、提升施工质量、提高客户满意度
公司将工程项目质量视为公司发展的核心因素之一，在施工中严格遵照主
管部门以及开发商制定的标准执行。报告期内，公司强化精细化管理水平，通过信息
化平台，建立了基于数据分析的质量、进度管理体系。在施工过程中，项目部针对每
个装修房屋设置数据收集体系并定期更新至公司运营管理部，运行管理部也通过巡检
、内部评估、考核等方式对项目进行管理。公司狠抓施工质量，加强对优秀班组的引
进、管理、筛选，完善班组考核体系，报告期内，公司施工项目无重大质量投诉、伤
亡及安全事故。
四、积极推进企业信息化管理系统建设
公司大力投入信息化建设，除扩充部门人员外，还采取IT劳务外包、投资
创点数科公司等措施，加快公司信息化系统建设，提升业务流程流转的效率，实现工
作方式、运营方式、管理方式的革命，减少基础、重复工作占用的企业资源，将更多
资源投入到核心业务。
五、抓收款、降成本
公司加大了应收账款的回收力度，审计收款成为公司高度重视的常态化管
理工作，公司建立严格的管理、考核与奖惩制度，从项目投标、合同签署、项目执行
、收款等环节严格把关，做到从源头控制，最大化降低坏账发生的可能性。同时公司
借用上市后的资金优势，强化总部集中采购，与供应商友好协商合理确定相关采购款
的支付周期，按时支付对供应商的应付账款，降低公司的采购成本。
六、调整员工结构、提高员工素质
公司重视对员工的岗位培训和后续教育工作，建立了系统化的培训与考核
体系，以不断提升员工素质，增强公司的人才储备。报告期内公司平均每个员工现场
及在线学时74.32小时。此外，公司加大对专业设计、技术施工等人才的引进力度，
优化人才结构和专业布局，给予员工更大的发展空间，逐步实现人才梯队和储备战略
，保证业务领域的发展。
二、核心竞争力分析
1、专业经验优势
公司在批量精装修领域有10年以上的专业经验，且99%业务集中于此业务领
域。公司累计完成近27万套精装修房屋的交付，积累了丰富的业务数据与批量精装修
领域的专有诀窍。对批量精装修业务涉及的土建移交、工程预算、施工工序分解与管
理、成本控制、进度控制、质量控制、现场管理、人员配备均具有丰富的经验，可帮
助客户减少成本，减少与小业主的纠纷。
2、完全自营的精细化管理优势
公司多年来一直坚持所有项目均采用自营的运作模式。公司劳务采取“小
班组”组织模式，单一项目按不同工艺专业分别聘请劳务班组，并保证各个专业作业
流程一般有两个以上班组参与并相互竞争，从而使公司对劳务供应商在工程质量、作
业效率和采购成本等方面有较强的掌控能力。公司对原材料的采购非常精准，尽量杜
绝浪费与不合理损耗；同时尽可能强化总部集中采购，有效降低采购成本。
3、优选客户与项目
公司与业内主要优质客户均有业务合作。在房地产行业前二十强企业中，
有十六家与公司有业务合作，公司在批量精装修领域的专业能力与经验获得客户认可
，公司被多个甲方评定为“优秀供应商”。公司对客户的选取较为谨慎，主要为万科
、保利、美的、华润等优质客户提供服务，因此结算回款情况较好。房地产三条红线
政策出台后，公司更为密切关注客户的资债情况。项目层面，公司也有严格的选择标
准，结合项目自身的盈利性和各类风险进行综合考量。这样公司增长质量较好，收现
比和净现比均高于行业平均水平。
4、全国性业务布局优势
公司的业务覆盖区域逐步扩大，合理有效的经营区域设置不仅为公司提供
良好的经营业绩，也为公司培养具较强独立工作能力的人才队伍、各区域间的相互协
作提供了良好的基础条件。报告期内，公司进一步细分区域，在全国各地有超过个20
个区域中心，重点覆盖区域内经济相对发达的城市，并初步形成了覆盖全国的批量精
装修业务能力，为公司业务持续稳定发展提供了必要的保障。
5、信息化技术的优势
公司重视信息技术在经营管理、项目管理中的应用，建立具有公司特色的
办公自动化与中后台系统。公司信息化水平提升信息传递效率，有效降低公司内部沟
通与协调成本，规范了项目行为，并且在项目投标等方面实现了一定程度的自动化。
三、公司未来发展的展望
一、公司发展战略
公司深耕主业，坚持以批量精装修的施工业务为核心方向，以跨区域布局
和信息化建设为长期发展的重要支撑，完善矩阵式、信息化、全过程的内部管理模式
，充分发挥自身在项目管理和成本控制上的竞争优势，建设主业突出、技术先进、结
构合理、服务全面、机制灵活、具有强大市场影响力的建筑装饰企业，努力使公司成
为我国批量精装修行业的领跑者。
二、经营计划
1、加大力度补充营销队伍，以填格子的形式对“百城+百强开发商”的新
阵地进行开发。同时优化市场布局，重点加强华北、西北、西南、江浙的经营力量，
增加优势区域市场。但坚持客户的风险控制不放松，加强客户以及项目的评估及背景
调查，建立严谨的立项投标机制，保障项目的资金回款水平。
2、进一步完善内控管理制度，加强审计监察，致力于杜绝项目的舞弊行为
，提高项目盈利水平，提高公司精细化管理水平，提高项目品质。
3、公司将依托现有的技术研发体系，实时追踪装修技术发展的最新动向，
将最新的信息技术与住宅精装修应用相结合，增强对住宅性能研究、智能技术研究，
加大新工艺、新技术的开发力度，通过自主研发、合作开发、技术购买、转化实施等
多种形式提高公司技术水平。
4、公司将根据业务发展的实际情况，进一步优化组织管理架构、调整公司
机构设置和管理流程、提高职能部门的运转效率。
5、加强信息化建设，IT人员数量翻倍，打造“数据化、智能化”的流程管
控体系，通过规范、智能化流程管理，提高流程处理效率，解放管理人员工作精力，
提升运作效率，创造价值。
三、未来发展的风险
1、宏观经济下行的风险
公司属于建筑装饰行业，主要面向大型房地产客户开展批量精装修业务。
当宏观经济发展良好的时候，将会带动房地产开工面积的增加和开工速度的加快，住
房市场需求相对旺盛，从而促进公司业务量的增加；而当宏观经济发展出现波动，则
会导致房地产及下游住房需求放缓，对公司业务扩展带来不利影响。2020年度，受新
冠疫情、中美贸易战等因素影响，我国宏观经济受到明显的影响，GDP仅增长2.3%，
对房地产行业及其上下游行业造成了不利影响。如果未来宏观经济仍然保持下滑趋势
，将会对公司未来业绩产生较大影响。公司将深耕主业，提高客户的美誉度，提高市
场份额与占有率，积极应对宏观经济的波动。
2、房地产市场波动带来的风险
建筑装饰行业与固定资产投资、房地产行业存在一定的关联性。为了保持
房地产健康稳定发展，国家采取了金融、税收、行政等一系列手段对房地产行业进行
宏观调控，国家政治局会议提出遏制房价上涨，房地产调控政策的变化将对住宅精装
修业务需求产生影响，特别是2020年下半年以来房企端的“三道红线”银行端的“两
个集中度”、地方政府端的“供地两集中”等正常相聚落地。但是我国政府对房地产
的持续调控，终极目标是“促进房地产市场平稳健康发展”，不会影响房地产行业作
为国民支柱产业的重要地位。同时国家及地方不断出台扶持政策，以立法形式推广精
装修住宅、逐步减少毛坯房交付比例，房地产开发商会纷纷提高精装修比例。公司也
会积极扩展旧城改造、长租公寓、教育类建筑等新兴市场。
3、市场竞争的风险
从事建筑装饰的同类企业较多，行业集中度仍然较低，竞争较为激烈。多
家同行上市公司在资金实力、业务规模、专业化程度方面具有较强实力，同时还有同
行在局部地区拥有较强的竞争力，公司面临一定的市场竞争风险。公司会采取一系列
措施，提高项目施工质量、加快市场推广、做好内部控制、人才培养等，以应对市场
竞争的风险。
4、业务扩张面临的管理风险
公司经营规模必将持续扩大，伴随着业务的快速增长，公司的员工人数不
断增长、管理区域加大，对公司在人才储备、市场开拓、风险控制等方面提出了更高
的要求。公司将建立有效的管理机制，提高信息化水平，加强人才储备，在薪酬体质
、发展空间方面不断完善，以应对业务扩张带来的管理风险。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================