≈≈滨江集团002244≈≈维赛特财经www.vsatsh.cn(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，
致力于成为一家具有自身独特优势的专业的房地产开发企业，商品住宅的开发和建设
是目前最主要的经营业务。
（一）行业格局
1、调控基调：坚持“房住不炒”定位不变
2021年上半年，我国房地产政策继续坚持“房住不炒”的政策主基调不变
。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场
平稳健康发展。
在“房住不炒”基调指导下，各地方政府继续围绕稳地价、稳房价、稳预
期的长期调控目标，按照“因城施策”原则更加灵活精准调控，保障房地产市场稳定
持续发展。
此外，随着2020年三项监测指标的试点实施和银行业金融机构房地产贷款
集中度管理制度的出台，2021年上半年，中央保持对房地产金融的审慎管理态度，各
地区房地产金融监管力度也进一步加大。
2、全国房地产市场相关数据
根据国家统计局数据，2021年1-6月，全国房地产开发投资72179亿元，同
比增长15.0%；比2019年1—6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54
244亿元，增长17.0%。
新竣开工方面，2021年1-6月，全国房屋新开工面积101288万平方米，增长
3.8%。其中，住宅新开工面积75515万平方米，增长5.5%。全国房屋竣工面积36481万
平方米，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26254万平方米，增长27.0%。
商品房销售方面，2021年1-6月，全国商品房销售面积88635万平方米，同
比增长27.7%；比2019年1—6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。其中，住宅销售面
积增长29.4%；商品房销售额92931亿元，增长38.9%；比2019年1—6月份增长31.4%，
两年平均增长14.7%。其中，住宅销售额增长41.9%。
库存方面，截止2021年6月末，全国商品房待售面积51079万平方米，比5月
末增加53万平方米。其中，住宅待售面积减少180万平方米。
价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2021年上半年，百城新建住
宅价格整体维稳，累计上涨1.70%，涨幅较去年同期扩大0.43个百分点，但仍处于近
五年同期较低水平。二手住宅方面，百城二手住宅价格稳中有升，2021年上半年累计
上涨2.56%，涨幅较去年同期扩大0.84个百分点。各梯队城市中，2021年上半年一线
城市新建住宅价格累计上涨1.76%，较去年同期收窄0.23个百分点，价格整体趋稳；
二线城市新建住宅价格累计上涨1.63%，较去年同期扩大0.50个百分点，但仍处近五
年同期较低水平，二线城市价格整体平稳；三四线代表城市新建住宅价格累计上涨1.
73%，涨幅较去年同期扩大1.15个百分点。
（二）公司主要房地产项目所在城市市场情况
截止报告期末，公司项目经营主要集中在杭州及浙江省内的金华、嘉兴、
宁波、温州、湖州等区域，省外进入城市有上海、江苏苏州、南京、南通及江西上饶
等。上述城市2021年上半年房地产市场总体运行平稳，其市场情况主要指标数据具体
如下：
以上数据来源：中国指数研究院、地方统计局网
（三）公司上半年主要经营情况
报告期内，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，各方面工作取
得扎实进展，主要经营情况回顾如下：
1.销售增长盈利增加
2021年上半年公司销售情况良好，实现销售额879.2亿元，同比增长60.7%
，位列克尔瑞行业销售排名第23位，较2020年末上升4位；实现权益销售434.3亿元，
同比增长63.8%，销售权益比例49.4%，较上年同期上升1个百分点。在交付方面，公
司上半年共有7个新项目顺利交付，平湖万家花城迎来了全盘的圆满交付，并得到了
市场的高度评价；杭州地区的交付项目包括御江南、翡翠之星、上品等也都得到了市
场高度认可。
报告期内，实现营业收入193.87亿元，实现归母净利润12.67亿元，分别较
上年同期增长88.1%和46.5%，盈利增厚。截止2021年上半年末，公司总资产1,887.22
亿元，归属于上市公司股东的净资产190.67亿元，分别较上年末增长9.71%和3.80%，
财务状况良好。截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为817.8亿元，较年初增长1
2.35%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。
2.土储增厚版图扩张
报告期内，公司新增土地储备项目21个，累计新增土地面积94万平方米，
新增土储计容建筑面积234万平方米，新增土储货值权益比例55%。截止2021年上半年
末，公司土地储备可售货值约2780亿元，其中杭州内占67%，浙江省内非杭州的城市
包括金华、宁波、嘉兴、湖州、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比16%，
浙江省外占比17%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。
3．财务稳健融资成本持续下降
截止报告期末，公司有息负债规模461亿元，其中银行贷款占比73%，直接
融资占比27%，债务结构清晰。扣除预收款后的资产负债率为69.13%，净负债率为91.
24%。债务期限构成上，短期债务为111.26亿元，占比仅为24.1%，低于期末货币资金
（180.63亿元），现金短债比为1.62倍，可有效覆盖短期债务。三项监测指标持续保
持“绿档”。
公司近年来综合融资成本不断下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%
，2020年5.2%，截至报告期末公司平均融资成本为4.9%，较上年末下降0.3个百分点
。根据《中国房地产百强企业研究报告》，2020年百强房企债券平均利率为6.2%，公
司融资成本逐年下降，充分反映了市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能力和优
质的公司信誉的高度认可。2021年公司直接融资情况如下：
此外，公司授信储备充裕，流动性良好。截止2021年上半年末，公司共获
银行授信总额度791.1亿元，较上年末增加10.2%，授信额度已使用333.5亿元，剩余
可用授信额度457.6亿元，占总额度的58%。直接融资可用额度上，截止报告期末已获
批尚未发行的公司债额度21亿，注册中的短期融资券额度16.2亿元和超短融18.9亿元
，在注册完成后可根据资金需求和市场情况择机发行。
公司的安全、稳健也一直为金融界高度认可，得益于公司良好的经营业绩
和稳健的经营风格，报告期内，公司荣获由国务院发展研究中心企业研究所、清华大
学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的2021中国房地产综合实力
百强企业第23位，较上年提升1位，其中融资能力和盈利性连续多年均位列全国top10
。
4．其他业务稳步推进
截止报告期末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓
面积约35万平方米，报告期内实现租金收入1.28亿元。公司投资性房地产采用成本法
计量，期末账面价值70.22亿元。
在今后发展中，公司将继续秉承”让老百姓都能住上一套好房子”的理念
，不断提高社会的认可度、行业的影响力、业主的美誉度和员工的满意度，为千家万
户创造安居乐业的理想栖息地并成为消费者心中值得信赖的著名房地产品牌。
新增土地储备项目
累计土地储备情况
注：累计土地储备项目指截止2021年6月30日末在建和拟建的项目，不含竣
工和交付项目，剩余可开发计容建面指截止报告期末尚未领取施工许可证的项目的计
容建面。
主要并表项目开发情况
注：上表中竣工面积指项目竣工备案面积，表中涉及项目权益比例、面积
指标、投资金额等的相关数据可能存在根据项目具体开发情况动态调整情形。
主要并表项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
报告期内，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，各方面工作取
得扎实进展。
1、公司发展战略
2021年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，
坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业
保持适度的规模比例，行业排名在30位以内，争取25位左右并保持区域龙头地位；“
5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
2、经营计划
（一）2021年工作目标和战略
（1）区域布局：把“三省一市”，即浙江省、江苏省、广东省和上海市，
作为战略发展要地，重点城市布局上，巩固杭州；加强宁波、南京；适度加强广东、
上海、金华、嘉兴、湖州；三省一市范围内新的城市或者三省一市之外的城市，采用
游击战。
（2）销售目标：1500亿元。2021年上半年实现销售额879.2亿元，同比增
长60.7%，完成全年销售目标的59%。
（3）土地储备：目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省
内杭州外25%，浙江省外25%。2021年上半年已新增21幅土地，截止报告期末，土储货
值2780亿元。
（4）融资：资金上继续保持稳健，保持合理的有息负债水平。截至2020年
上半年末，公司平均融资成本已降至4.9%，较上年末下降0.3个百分点，创历史新低
。
（二）2021年的重点工作
1、充分发挥企业优势。
（1）发挥滨江品质品牌的优势，让社会、行业、市场的认知度越来越高，
企业合作的愿望越来越大，客户的满意度和认可度越来越高，最终把品质品牌，特别
是产品品牌提升到企业品牌，实现质的飞跃。（2）让核心优势中管理能力的标准化
建设更加完善、更加务实有效。团队更加精干，更加高效、更加有战斗力。滨江的工
程就是非常典型的人少、质量好、成本低、品质好、交付满意、客户满意，这是我们
的一个经典。
（3）加强产品标准化的长期管理。既要有创新，也要有创新完成以后的工
业化复制。让产品的标准化成为新常态下、新环境下、新市场下的一个战斗力。
（4）服务品质、服务能力提升。
（5）进一步控制好成本。成本控制要从单一的工程成本控制转变到所有体
系的成本控制，做到时间最快，成本最低，品质最好。
（6）继续执行保证质量赶时间，保证品质控成本，保证品牌、规模争利润
的原则。
（7）保持财务的稳健，做到安全运营。
2、提高管控能力，增加企业在新形势下的忧患意识、危机意识、风险意识
。各项危机处理，要按照公司要求责任到人，严格落实，每个环节和危机责任人要提
高敏感性。
3、抓销售、促回款、扩规模、争利润。工程部门要严格执行所有计划进度
要求；销售部门坚决完成年度各项指标；财务部门重点工作是抓回款、抓按揭；投资
部除招拍挂获取项目外，加大项目收并购力度。
（三）2021年主要项目计划交付表
上半年，公司按计划交付御江南、平湖万家花城万和苑（二期）、翡翠之
星、温州万家花城、上品、上饶公园壹号和锦粼府7个项目，剩余项目计划于下半年
交付。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提
供保证。截至2021年6月30日，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业
主提供保证所及的借款金额为3,143,463.63万元。本报告期，公司不存在因承担阶段
性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
行业上行有竞争力，行业下行能把握机会。
做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订者”。
公司核心竞争力具体体现如下：
（一）一个核心优势。
人员精干高效是滨江的核心优势。公司自成立以来，一贯保持人员精干高效，
通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、
保证品质、高度稳定的优秀团队，在工程、销售、财务、人力资源和品牌宣传等各方
面，都做到人员少、时间快、成本低、品质好、客户满意。截止2020年末，公司房地
产板块员工1053人，管理项目100余个，平均每个项目10人，按2020年全年1363.6亿
元销售额计算，人均销售额1.29亿，位列克尔瑞2020年度中国房企人力资本价值排行
前三甲。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。
做到人员精干高效，依托的是行业领先的管理标准化和产品标准化。公司拥有
一套高效、成熟、富有竞争力的管理标准化体系，涵盖项目运营、工程管理、投资、
财务、人力、行政、销售等各部门，共涉及46套标准化制度及科目，随着公司业务规
模和管理半径的扩大，近两年公司又对标准化管理制度进行了更新梳理和深化，执行
管理标准化更加细化、清晰、务实，更为有效。
1、产品标准化上，公司建立了“A+定制、A+豪华、A+经典、A豪华、A经典、A
舒适、B豪华、B经典、B舒适、C豪华、C经典、C舒适、D豪华、D经典、D舒适”共四
大产品体系十五个标准版本的完整产品标准化体系，并将标准化体系进一步延伸到小
区配套及专业服务等房产各相关领域。产品标准化使产品打造具有可复制性，从而大
大提高项目定位、方案设计、招标及材料采购等各开发环节的效率。2、工程管理标
准化上，建立和完善了《样板先行制度》、《工程防渗漏水管控制度》、《隔音降噪
专项管控制度》、《门窗系统专项管控制度》、《成品保护制度》、《交房验房制度
》等一系列工程管理标准化制度，在关键时间节点和重点环节加强工程质量控制。
3、项目运营管理标准化上，公司对项目开发全周期各环节和节点进行了系统的
梳理，出台《项目运营管理办法》，明确项目开发运营节点，加强对项目各环节的监
督和管控。
（二）两个引领优势
（1）品质品牌优势
1、品质品牌的引领优势，主要是建立有效的创新团队。一方面自己创新，另外
一方面是引进大量优秀的设计单位。每个分项都要有创新，包括建筑、装修、环境、
配套、设施设备等，都有创新的成分和引领行业的内容。首先是坚持产品的创新，公
司保持每年都有2—6个新品推向市场；其次是在科技、智能化上做点的突破；再次是
在环保上创新，不仅仅是使用环保设施设备，更是要在配套和服务上的深化、细化、
完善，比如考虑水资源的循环利用。公司从“创造生活，建筑家”的产品理念出发，
全方位努力打造全天候生活园区体系，并从精装、园林、配套、功能、服务等多维度
，投入更多的心力去推敲和呈现更完美的产品，例如公司精装标准历经四代演变升级
，用潜心学习的态度，通过对产品的不断完善和升级，始终走在行业前端。同时我们
专注于户型的设计提升，动静分区，布局均衡，首创豪宅化收纳标准，合理规划更多
储物空间，将空间利用达到合理化，力求实现“精致、舒适、实用”。
2、做好品质标杆建设
滨江进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要做综合方面的标杆。这
两年公司提出要做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订者”，今后还要朝着真正成
为“行业品牌领跑者，行业品质标准制订者”努力！我们从原来的“抓质量”，到“
做品质”，到后面的“创品牌”，未来要做“名牌”，后面还有很多路要走，“品牌
”是动力，是责任，更是担当！因为品牌好，所以各方面的广告费用要更低。
3、营销方面，公司品牌品质在营销方面的影响力充分体现，公司自1992年成立
以来，一直秉承“客户的口碑比金杯、银杯更具价值”的理念，在产品打造上精益求
精，努力为客户提供高品质产品。经过29年的发展，公司已形成包括产品、配套和服
务的整体综合品牌，并获得市场的高度认可。公司品牌的市场认可度表现在：
①基于市场对公司品质品牌的高度认可，公司一手房销售良好，二手房能获得
较高的品牌溢价。
②交付的满意度，公司项目交付收房率超99%。在交付节点的收房率上，公司交
付的楼盘一直维持超高的收房率，交房基本接近零投诉的顺利程度体现了业主对滨江
产品的认可。
③客户忠诚度。一个好的品牌，客户忠诚度肯定高，不仅客户自己反复买，而
且积极帮助宣传推广，介绍兄弟姐妹、亲戚朋友、同事都能一起买。公司一直提倡品
质营销、口碑营销、服务营销、老业主营销，
深信客户的口碑比金杯、银杯更具价值，自己说得再好都不如业主的一句赞赏
。根据公司后期对业主的满意度调查，公司的产品和品牌是业主认为促成成交的首要
因素，有超过96%的业主愿意推荐身边的亲朋好友购买公司开发的楼盘。因此，滨江
不仅仅是产品卖得好，而且营销费用低！
（2）融资优势
1、企业经营能力强、资产质量好、企业信誉好，这三项是滨江融资优势的基础
。根据《中国房地产百强企业研究报告》，房企债券融资的平均成本在2019年是7%，
而滨江在2019年的综合融资利率是5.6%，2020年为5.2%，2021年6月末更是达到了4.9
%的新低点。
2、AAA的信用评级。2020年6月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由
AA+提升至AAA，公司成功获得了交易所和银行间市场的AAA评级，截止2020年末，浙
江省内获得AAA评级的A股上市公司仅有15家，且以国企、央企为主，公司此次获得AA
A评级，是浙江省第一家获得AAA评级的房地产上市公司，也是全国获得AAA评级的少
数民营房地产开发企业之一，此前获得AAA主体信用评级的上市房地产企业大多是国
企央企，A股民营房企包括滨江在内总共也只有六家。公司优秀的资产质量、经营状
况、稳健的经营风格得到了评级机构和金融机构的高度认可，AAA的资信评级的取得
为滨江发挥融资优势创造了基础。
3、财务稳健。2021年上半年末，公司有息负债规模461亿元，其中银行贷款占
比73%，直接融资占比27%，债务结构清晰。扣除预收款后的资产负债率为69.13%，净
负债率为91.24%。债务期限构成上，短期债务为111.26亿元，占比仅为24.1%，低于
期末货币资金（180.63亿元），现金短债比为1.62倍，可有效覆盖短期债务。2021年
乃至未来两到三年甚至更长时间，滨江要继续将有息负债水平控制在合理范围内，有
息负债总额不超过总资产的30%，且要持续保持“三条绿线”，在行业中保持已有的
优势。
4、融资总额增加，融资成本持续下降。2021年6月末公司有息负债461亿元，在
融资规模增加的情况下，滨江的融资成本却持续下降，2017年6%，2018年5.8%，2019
年5.6%，2020年5.2%，截止2021年6月末，融资利率达到4.9%，较2020年末的5.2%下
降0.3个百分点，创历史新低，按照2021年上半年末权益有息负债439亿元计算，可以
节省利息1.3亿元。
5、回款。企业发展不可能依靠有息负债的无限制增加，主要依靠的是加速销售
回款。2020年，滨江的平均回款率90%，未来要继续发挥回款优势。
(三)三个领先优势。
（1）时间优势——保证质量抢时间。
保持并发挥滨江的时间优势，从单纯的抢工期，发展到科学地安排时间。从内
部时间上进行加速，比如拿地后方案的抓紧确定，工程招标的快速推进，内部工程、
营销各部门的加快同步协调等。外部政府协调以及各项审批做到严谨、高效。一个优
秀的企业，只有在保证品质的同时发挥时间上的领先优势，才能更好发挥战斗力。
（2）成本优势——保证品质控成本。
在保证产品品质的前提下，公司将成本控制作为一个系列而不是一个单项进行
控制，通过建立全项目全周期的成本控制体系，牢牢把控目标管理、动态监控、核算
总结三环节，坚持在保证产品品质的基础上，从分部到分项对工程成本控制进行精细
化管理，主要体现在：
①产品定位环节：公司建立了详细的产品标准，拿地后即可根据地块特征，选
择合适的产品标准，做到合理定位。
②设计环节：从设计抓起，设计出品质、设计控成本、设计出利润。公司建立
了详细的设计控制指标，通过设计指标来指导项目合理设计、杜绝浪费；对成本控制
的重点部位，通过设计方案比选，选择经济合理的设计方案以达到成本优化。
③招标采购环节：通过不断引进优秀合格供方，提高招标的竞争性；同时公司
采用战略采购、集中采购的模式来降低招采成本。
④施工环节：严把施工图设计关，有效防止因为图纸设计不详造成的后续变更
；施工前，严格执行施工图交底制度，避免因设计理解错误造成的成本浪费；严格执
行样板先行制度（含幕墙、精装修、景观等各项专业工程），通过样板先行施工，减
少后续大面积施工的设计变更，降低无效成本；公司严控工程签证环节，通过建立严
格的工程签证制度，明确审批权限，确保工程变更成本在控制范围内。
⑤结算环节：公司针对项目的结算控制建立严格的管理制度，通过自审、第三
方审核、复审等环节有效保证结算成果的准确性，确保工程成本在目标控制范围内。
（3）合作优势。
①良好的营商环境。公司经过二十余年的积累与发展，行业和市场认可度越来
越高，公司董事长戚金兴先生担任中国房地产业协会副会长，杭州市房地产业协会第
八届理事会会长，公司总经理朱慧明先生担任杭州市房地产业协会第八届理事会执行
会长，也显示了行业和政府对滨江的高度信任和认可，同时也为公司开展经营提供了
良好的营商环境，公司成立29年来，始终保持着与社会各方面的良好合作关系，与滨
江合作安全、稳健，正是基于对滨江的高度信任和产品品质的认可，即使在市场下行
时，合作方也更愿意与滨江紧密结合、高度绑定，共克时坚。
②开发企业间的合作。与合作的开发企业，无论大小，滨江都紧密合作。随着
行业集中度的不断提高，行业竞争往往转为强强联合、合作共赢，滨江目前和全国地
产前20强中的16家都有合作，在合作中发挥各自优势，实现项目效益的最大化，合作
共赢，其中95%以上的项目均由公司操盘，也代表同行对滨江品质、品牌和开发能力
的高度认可。通过建立良好的合作关系，滨江积蓄了一大批有实力的战略合作伙伴，
这也使滨江在下一步发展中更具有战斗力。
③工程合作。滨江一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计单位
、总包单位、装修、幕墙、门窗、环境、设备设施等等，与合作各方结成互信互利的
长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念深入人心，公司成立29年来，总包单位共有
9家，均为特级及一级资质企业，其中有5家多年来长期合作，合作年限均在10年以上
，最长的达25年以上，在长期合作中形成的互信互利关系，各方之间能够高效配合，
形成合力，取得1+1＞2的效果。合作方组成了“滨江系”的大家庭，由于对滨江信任
度高，对合作风险预估小，合作价格也更加优惠。此外，合作伙伴对滨江保证品质前
提下，成本要求、时间要求充分理解，在项目开发过程中，公司与各环节合作方之间
、合作方与合作方之间能够高效配合，形成合力，这也为公司项目开发保证质量抢时
间提供有力保障。未来公司也将继续与合作方保持愉快的合作关系，互惠互利，合作
共赢。
三、公司面临的风险和应对措施
一、政策风险：公司所处房地产行业是国家支柱产业之一，与国民经济的联系
极为密切，也是国家政策调控的重点关注领域，受到国家宏观调控政策影响较大。
二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作
单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题
，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难
以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。
三、跨区域经营风险：在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、
项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨
区域经营风险。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）行业格局
1、调控基调：坚持“房住不炒”定位不变
2020年，我国房地产政策继续坚持“房住不炒”总基调。2020年4月、7月
两次中央政治局会议均重申“房子是用来住的、不是用来炒的”基调，促进房地产市
场平稳健康发展。2020年5月，两会政府工作报告提及“坚持房子是用来住的，不是
用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。2020年11月，《中共中
央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》正
式对外发布，指出未来五年坚持“房子是用来住的、不是用来炒的，租购并举、因城
施策，促进房地产市场平稳健康发展”。2020年12月，中央经济工作会议为2021年楼
市定调：解决好大城市住房突出问题：住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。在“
房住不炒”基调指导下，各地方政府继续围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，
按照“因城施策”原则更加灵活精准调控，保持房地产市场平稳健康发展。
2020年，房地产金融监管力度持续强化，“三道红线”试点实施，倒逼房
企去杠杆、降负债，增强自身的抗风险能力，推动行业健康发展。12月底，银行业金
融机构房地产贷款集中度管理制度出台，中央对银行端的房地产金融监管进一步强化
，对房地产行业资金管控能力也提出了更高的要求。
2、全国房地产市场相关数据
（1）商品房销售再创新高
根据国家统计局数据，2020年，全国实现商品房销售面积17.6亿平方米，
比上年增长2.6%，其中住宅销售面积15.49亿平方米，同比增长3.2%；同期，全国实
现商品房销售额17.36万亿元，增长8.7%，增速比上年提高2.2个百分点，其中，住宅
销售总额15.46万亿元，同比增长10.8%，2020年，商品房销售面积和销售额均创下历
史新高，在疫情之下整体表现出较强韧性。
（2）房价稳中有升
根据中国指数研究院统计，2020年1-12月，全国百城新建住宅均价累计上
涨3.46%，涨幅较2019年扩大0.12个百分点扩大，整体价格稳中有升。各梯队城市中
，一线城市价格累计涨幅较2019年扩大，二线及三四线代表城市累计涨幅均有所收窄
。百城二手住宅价格累计小幅上涨，各月环比均小幅上涨，整体表现平稳。
（3）投资增速回落
根据国家统计局数据，2020年，全国房地产开发投资额为14.14万亿元，比
上年增长7.0%，增速较2019年回落2.9个百分点，其中，住宅投资10.4万亿元，增长7
.6%，增速比上年回落6.3个百分点。全国房屋新开工面积为22.44亿平方米，同比下
降1.2%。土地购置数据方面，依然保持降温态势，全年房地产开发企业土地购置面积
2.55亿平方米，同比下降1.1%，降幅比上年收窄10.3个百分点；土地成交价款1.73万
亿元，同比增长17.4%。
（4）去库存仍继续
库存方面，根据国家统计局数据，2020年末，全国商品房待售面积49850万
平方米，比上年末增加29万平方米，其中，住宅待售面积2.24亿平方米,商品房待售
面积和住宅待售面积自2020年1-2月份达到阶段高点以来，已经连续10个月下跌，库
存去化较好。
（5）行业集中度持续提升
根据克而瑞(CRIC)统计，2020年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的销
售操盘金额集中度已分别达到26.3%、44.6%、54.6%及65.6%，行业集中度持续提升，
随着市场资源向优势企业集聚，规模房企竞争优势进一步深化，“强者恒强”的行业
竞争格局更加明显。
（二）公司主要房地产项目所在城市市场情况
公司项目经营主要集中在杭州及浙江省内的宁波、金华、嘉兴、温州、湖
州等区域，省外进入城市有上海、深圳、江苏苏州、南京、南通及江西上饶。上述城
市2020年度房地产市场总体运行平稳，其市场情况主要指标数据具体如下：
以上数据来源：中国指数研究院、地方统计局网
（三）2020年公司主要经营情况
报告期内，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，各方面工作取
得扎实进展，主要经营情况回顾如下：
1.销售增长盈利增加
2020年在全体滨江人的共同努力下，公司全年销售额达1363.6亿元，同比
增长21.7%，位列克尔瑞行业销售排名第27位，权益销售700亿元，同比增长65.6%，
销售权益比例51.3%，比上年提升13.6个百分点，并荣获杭州房企销售冠军，公司品
质品牌的影响力得到进一步增强，市场地位和份额，特别是杭州市场份额，进一步巩
固。在交付方面，公司14个项目顺利交付，首次交付的奉化和湖州项目得到了市场的
高度评价；义乌、平湖的二次交付重塑了新的口碑和形象高度；杭州地区的交付项目
包括江南名府、翡翠江南、卧城印象、同协金座等都得到了高度的评价。
报告期内，实现营业收入285.97亿元，实现归母净利润23.28亿元，分别较
上年同期增长14.6%和42.7%。截止2020年末，公司总资产1,720.16亿元，归属于上市
公司股东的净资产183.69亿元，分别较上年同期增长32.7%和10.88%，财务状况良好
。截止2020年末尚未结算的预收房款为727.9亿元，较年初增长42.8%，预收款的持续
增厚，为未来业绩提供充分保障。
2.土储增厚版图扩张
报告期内，公司新增土地储备项目30个，其中在苏州和南京共计新增4个项
目，成功开拓苏州和南京市场，此外，公司也积极参与粤港澳大湾区的土地竞买。报
告期内，公司累计新增土地面积171.65万平方米，新增土储计容建筑面积432.24万平
方米，土地款总额781.9亿元，权益土地款410.3亿元，平均楼面价为1.81万元/平方
米，新增土储货值权益比例50%。截止2020年末，公司土地储备可售货值约2800亿元
，其中杭州内占65%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、
台州等经济基础扎实的二三线城市占比18%，浙江省外占比17%。优质的土地储备为公
司未来可持续发展提供良好保障。
3．财务稳健评级提升
截止报告期末，公司有息负债规模419.6亿元，其中银行贷款占比71%，直
接融资占比29%，扣除预收款后的资产负债率1为69.71%，净负债率2为83.57%。债务
期限构成上，短期债务为109.45亿元，占比仅为26.08%，低于期末货币资金（185.22
亿元），现金短债比3为1.69倍，可有效覆盖短期债务。“三道红线”监测指标持续
保持“绿档”。
公司近年来综合融资成本不断下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%
，截至报告期末公司平均融资成本为5.2%，较上年末下降0.4个百分点。根据《中国
房地产百强企业研究报告》，2020年百强房企债券平均利率为6.2%，而在公司扩张稳
步加杠杆的过程中，融资成本逆势下降，充分反映了市场对滨江优秀的资产价值、强
大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。2020年公司直接融资情况如下：
1根据监管要求，在计算扣除预收款后的资产负债率时，扣除的预收款也包
含合同负债以及待转销项税额，即扣除预收款后的资产负债率=（总负债-预收款项-
合同负债-待转销项税）/（总资产-预收款项-合同负债-待转销项税）
2净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产
3现金短债比=货币资金/短期债务
公司授信储备充裕，流动性良好。截止2020年末，公司共获银行授信总额
度717.7亿元，较上年末增加64.2%，授信额度已使用294.4亿元，剩余可用授信额度4
23.3亿元，占总额度的59%；直接融资可用额度上，截止报告期末已获批尚未发行的
公司债额度21亿，已获注册尚未发行的短期融资券额度25.3亿元和中期票据额度19.1
亿元，已经股东大会批准的超短融30亿，在注册完成后可根据资金需求和市场情况择
机发行。公司稳健、安全的经营风格一直为金融界高度认可，得益于公司良好的经营
业绩和稳健的经营风格，报告期内，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由AA
+提升至AAA，公司也是浙江省第一家获得AAA评级的房地产上市公司，在民营房地产
开发企业中占据领先地位。
4．积极推进滨江暖屋自持租赁业务
针对从购房到鼓励租房的政策转变，公司积极响应国家租售并举的号召，
早在2018年初就成立了旗下自持商品房租赁社区品牌——滨江暖屋，来全面管理所有
自持租赁社区。暖屋让老百姓们除了买房外，也能通过“租房”住上滨江集团高性价
比的品质房屋，实实在在的让人民群众在租房这个领域感受到幸福感和获得感，尽最
大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，将滨江集团“让老百姓都住上一套好房
子”的愿景在租购两大领域中落实。同时，暖屋在杭州市住房保障和房产管理局的指
导下，创造性地对比了持有型物业与传统长租公寓的差异，提炼“自持商品房”的全
新概念；为全力打造共享型、普惠型公寓，暖屋引领性地提出了好房东、好品质、好
服务、好配套、好邻居的“五好准则”，这与未来社区“让老百姓搬得进、住得起、
过得好”的愿景不谋而合。未来，公司将在坚持“房住不炒”的定位下，在建立租购
并举的住房体系过程中，充分发挥“暖屋模式”的优势，将行业内市场与计划相结合
、高品质租赁住房和专业化租赁管理相结合，积极探索可复制可推广的自持商品房屋
运营管理模式，更好地满足租住人员对居住品质的需求，从而打响并推广“自持商品
房屋租赁”的“杭州经验”。
报告期内，公司自持商品房租赁业务有序推进。目前暖屋产品系列包括暖
屋、暖客和暖驿，并已建立定制、经典、舒适三个标准装修产品体系。截至报告期末
，公司在建的自持租赁商品房面积30余万平方米，暖屋第一个项目翡翠江南，共计46
7套房源也于报告期末开始出租，其中首批推出的房源去化率超50%，入住租户已超过
150户。2021年，暖屋计划新推房源429套。
截止报告期末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓
面积约31.19万平方米，报告期内实现租金收入2.26亿元。公司投资性房地产采用成
本法计量，期末账面价值51.23亿元。
新增土地储备项目
注：累计土地储备项目指截止2020年12月31日末在建和拟建的项目，不含
竣工和交付项目，剩余可开发计容建面指截止报告期末尚未领取施工许可证的项目的
计容建面。
注：上表中竣工面积指项目竣工备案面积，表中涉及项目权益比例、面积
指标、投资金额等的相关数据可能存在根据项目具体开发情况动态调整情形。
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
一、公司发展战略
2021年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，
坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业
保持适度的规模比例，行业排名在30位以内，争取25位左右并保持区域龙头地位；“
5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。
二、未来一年经营计划
（一）2021年工作目标和战略
1、区域布局：把“三省一市”，即浙江省、江苏省、广东省和上海市，作
为战略发展要地，重点城市布局上，巩固杭州；加强宁波、南京；适度加强广东、上
海、金华、嘉兴、湖州；三省一市范围内新的城市或者三省一市之外的城市，采用游
击战。
2、销售目标：1500亿元。
3、土地储备：目标新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内
杭州外25%，浙江省外25%。
4、融资：资金上继续保持稳健，保持合理的有息负债水平。融资利率从现
有的5.2%确保下降至5.1%，力争5%以内。
（二）2021年的重点工作
1、充分发挥企业优势。
（1）发挥滨江品质品牌的优势，让社会、行业、市场的认知度越来越高，
企业合作的愿望越来越大，客户的满意度和认可度越来越高，最终把品质品牌，特别
是产品品牌提升到企业品牌，实现质的飞跃。（2）让核心优势中管理能力的标准化
建设更加完善、更加务实有效。团队更加精干，更加高效、更加有战斗力。滨江的工
程就是非常典型的人少、质量好、成本低、品质好、交付满意、客户满意，这是我们
的一个经典。
（3）加强产品标准化的长期管理。既要有创新，也要有创新完成以后的工
业化复制。让产品的标准化成为新常态下、新环境下、新市场下的一个战斗力。
（4）服务品质、服务能力提升。
（5）进一步控制好成本。成本控制要从单一的工程成本控制转变到所有体
系的成本控制，做到时间最快，成本最低，品质最好。
（6）继续执行保证质量赶时间，保证品质控成本，保证品牌、规模争利润
的原则。
（7）保持财务的稳健，做到安全运营。
2、提高管控能力，增加企业在新形势下的忧患意识、危机意识、风险意识
。各项危机处理，要按照公司要求责任到人，严格落实，每个环节和危机责任人要提
高敏感性。
3、抓销售、促回款、扩规模、争利润。工程部门要严格执行所有计划进度
要求；销售部门坚决完成年度各项指标；财务部门重点工作是抓回款、抓按揭；投资
部除招拍挂获取项目外，加大项目收并购力度。
（三）2021年主要计划竣工交付项目
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产企业经营惯例，公司及部分控股子公司为相关业主按揭贷款提
供保证。截至2020年12月31日，本公司及部分控股子公司为购买本公司相关房产的业
主提供保证所及的借款金额为3,054,994.03万元。本报告期，公司不存在因承担阶段
性担保责任而支付的金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
行业上行有竞争力，行业下行能把握机会。
做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订者”。
公司核心竞争力具体体现如下：
一、一个核心优势。
人员精干高效是滨江的核心优势。公司自成立以来，一贯保持人员精干高
效，通过自身对提升管理水平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成
本、保证品质、高度稳定的优秀团队，在工程、销售、财务、人力资源和品牌宣传等
各方面，都做到人员少、时间快、成本低、品质好、客户满意。截止2020年末，公司
房地产板块员工1053人，管理项目100余个，平均每个项目10人，按2020年全年1363.
6亿元销售额计算，人均销售额1.29亿元，位列克尔瑞2020年度中国房企人力资本价
值排行前三甲。不论从全国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先
优势。
做到人员精干高效，依托的是行业领先的管理标准化和产品标准化。公司
拥有一套高效、成熟、富有竞争力的管理标准化体系，涵盖项目运营、工程管理、投
资、财务、人力、行政、销售等各部门，共涉及46套标准化制度及科目，随着公司业
务规模和管理半径的扩大，近两年公司又对标准化管理制度进行了更新梳理和深化，
执行管理标准化更加细化、清晰、务实，更为有效。
产品标准化上，公司建立了“A+定制、A+豪华、A+经典、A豪华、A经典、A
舒适、B豪华、B经典、B舒适、C豪华、C经典、C舒适、D豪华、D经典、D舒适”共四
大产品体系十五个标准版本的完整产品标准化体系，并将标准化体系进一步延伸到小
区配套及专业服务等房产各相关领域。产品标准化使产品打造具有可复制性，从而大
大提高项目定位、方案设计、招标及材料采购等各开发环节的效率。
工程管理标准化上，建立和完善了《样板先行制度》、《工程防渗漏水管
控制度》、《隔音降噪专项管控制度》、《门窗系统专项管控制度》、《成品保护制
度》、《交房验房制度》等一系列工程管理标准化制度，在关键时间节点和重点环节
加强工程质量控制。
项目运营管理标准化上，公司对项目开发全周期各环节和节点进行了系统
的梳理，出台《项目运营管理办法》，明确项目开发运营节点，加强对项目各环节的
监督和管控。
二、两个引领优势
（一）品质品牌优势
1、品质品牌的引领优势，主要是建立有效的创新团队。公司一方面自己创
新，另外一方面是引进大量优秀的设计单位。每个分项都要有创新，包括建筑、装修
、环境、配套、设施设备等，都有创新的成分和引领行业的内容。首先是坚持产品的
创新，公司保持每年都有2—6个新品推向市场；其次是在科技、智能化上做点的突破
；再次是在环保上创新，不仅仅是使用环保设施设备，更是要在配套和服务上的深化
、细化、完善，比如考虑水资源的循环利用。公司从“创造生活，建筑家”的产品理
念出发，全方位努力打造全天候生活园区体系，并从精装、园林、配套、功能、服务
等多维度，投入更多的心力去推敲和呈现更完美的产品，例如公司精装标准历经四代
演变升级，用潜心学习的态度，通过对产品的不断完善和升级，始终走在行业前端。
同时我们专注于户型的设计提升，动静分区，布局均衡，首创豪宅化收纳标准，合理
规划更多储物空间，将空间利用达到合理化，力求实现“精致、舒适、实用”。
2、做好品质标杆建设，滨江进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，
都要做综合方面的标杆。这两年公司提出要做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订
者”，今后还要朝着真正成为“行业品牌领跑者，行业品质标准制订者”努力！我们
从原来的“抓质量”，到“做品质”，到后面的“创品牌”，未来要做“名牌”，后
面还有很多路要走，“品牌”是动力，是责任，更是担当！因为品牌好，所以各方面
的广告费用要更低。
3、营销方面，公司品牌品质在营销方面的影响力充分体现，公司自1992年
成立以来，一直秉承“客户的口碑比金杯、银杯更具价值”的理念，在产品打造上精
益求精，努力为客户提供高品质产品。经过29年的发展，公司已形成包括产品、配套
和服务的整体综合品牌，并获得市场的高度认可。公司品牌的市场认可度表现在：
（1）一手房销售，公司的项目售价更高、销售速度更快。外地项目如曙光
之星，在2019年全年签约金额8.82亿，位列如皋市区销售TOP3；2019年项目签约均价
11154.8元/㎡位列全市新建商品住宅签约均价TOP2；2020年签约均价达12782.68元/
㎡，并于2020年上半年售罄所有推出房源；江西上饶公园壹号2020年合计总推房源90
1套，去化率高达97%，位列上饶广信区年度单盘销售榜第四名，并以近13000元/㎡的
均价，遥遥领先上饶8000元/㎡左右的市场均价；湖州十里春晓项目，截至2020年12
月31日以14.65亿签约金额位列湖州主城区新建商品住宅签约金额TOP5，项目签约均
价16896.26元/㎡位列新建商品住宅签约金额TOP10第二名；在实施限购限价的杭州，
2021年2月，共有19个项目集中开盘，平均中签率为13.6%，而滨江的7个项目平均中
签率仅为6.3%。这些都足以说明公司项目的强大品牌号召力和品牌溢价实力。
（2）在二手房市场，公司二手房能获得较高的市场溢价，溢价率甚至在30
%以上，典型的如江干区的华家池公寓，二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达18%
；余杭区万家名城二手房挂牌均价较周边可比项目溢价达12%左右；位于杭州市中心
板块的武林壹号二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达42%；而公司早期开发的御
景苑项目目前二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达30%以上。外地项目如平湖的
万家花城，是目前平湖市场上认可度最高的一个项目，二手房挂牌均价在23000元/㎡
，周边同类型产品的价格在20000-21000元/㎡，溢价率也达到了10%以上，公司产品
在二手房市场的高溢价能力也说明了市场对滨江品牌的认可。
（3）交付的满意度，公司项目交付收房率超99%。在交付节点的收房率上
，公司交付的楼盘一直维持超高的收房率，交房基本接近零投诉的顺利程度体现了业
主对滨江产品的认可。
（4）客户忠诚度。一个好的品牌，客户忠诚度肯定高，不仅客户自己反复
买，而且积极帮助宣传推广，介绍兄弟姐妹、亲戚朋友、同事都能一起买。公司一直
提倡品质营销、口碑营销、服务营销、老业主营销，深信客户的口碑比金杯、银杯更
具价值，自己说得再好都不如业主的一句赞赏。根据公司后期对业主的满意度调查，
公司的产品和品牌是业主认为促成成交的首要因素，有超过96%的业主愿意推荐身边
的亲朋好友购买公司开发的楼盘。因此，滨江不仅仅是产品卖得好，而且营销费用低
！
（二）融资优势
1、企业经营能力强、资产质量好、企业信誉好，这三项是滨江融资优势的
基础。根据《中国房地产百强企业研究报告》，房企债券融资的平均成本在2019年是
7%，而滨江在2019年的综合融资利率是5.6%，2020年更是达到了5.2%的新低点。
2、AAA的信用评级。2020年6月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评
级由AA+提升至AAA，公司成功获得了交易所和银行间市场的AAA评级，截止报告期末
，浙江省内获得AAA评级的A股上市公司仅有15家，且以国企、央企为主，公司此次获
得AAA评级，是浙江省第一家获得AAA评级的房地产上市公司，也是全国获得AAA评级
的少数民营房地产开发企业之一，此前获得AAA主体信用评级的上市房地产企业大多
是国企央企，A股民营房企包括滨江在内总共也只有六家。公司优秀的资产质量、经
营状况、稳健的经营风格得到了评级机构和金融机构的高度认可，AAA的资信评级的
取得为滨江发挥融资优势创造了基础。
3、财务稳健。2020年末，公司有息负债规模419.6亿元，其中银行贷款占
比71%，直接融资占比29%，扣除预收款后的资产负债率为69.71%，净负债率为83.57%
。债务期限构成上，短期债务为109.45亿元，占比仅为26.08%，低于期末货币资金（
185.22亿元），现金短债比为1.69倍，可有效覆盖短期债务。2020年乃至未来两到三
年甚至更长时间，滨江要继续将有息负债水平控制在合理范围内，有息负债总额不超
过总资产的30%，且要持续保持“三条绿线”，在行业中保持已有的优势。
4、融资总额增加，融资成本持续下降。2020年末公司有息负债419.6亿元
，在融资规模增加的情况下，滨江的融资成本却持续下降，2017年6%，2018年5.8%，
2019年5.6%，2020年5.2%，2020年下降幅度最大，达到0.4%，按照权益有息负债395
亿元计算，可以节省利息1.5亿元。
5、回款。企业发展不可能依靠有息负债的无限制增加，主要依靠的是加速
销售回款。2020年，滨江的平均回款率达到90%，2021年要继续发挥回款优势，平均
达到92%～93%。
三、三个领先优势。
（一）时间优势——保证质量抢时间。
保持并发挥滨江的时间优势，从单纯的抢工期，发展到科学地安排时间。
从内部时间上进行加速，比如拿地后方案的抓紧确定，工程招标的快速推进，内部工
程、营销各部门的加快同步协调等。外部政府协调以及各项审批做到严谨、高效。一
个优秀的企业，只有在保证品质的同时发挥时间上的领先优势，才能更好发挥战斗力
。
（二）成本优势——保证品质控成本。
在保证产品品质的前提下，公司将成本控制作为一个系列而不是一个单项
进行控制，通过建立全项目全周期的成本控制体系，牢牢把控目标管理、动态监控、
核算总结三环节，坚持在保证产品品质的基础上，从分部到分项对工程成本控制进行
精细化管理，主要体现在：
（1）产品定位环节：公司建立了详细的产品标准，拿地后即可根据地块特
征，选择合适的产品标准，做到合理定位。
（2）设计环节：从设计抓起，设计出品质、设计控成本、设计出利润。公
司建立了详细的设计控制指标，通过设计指标来指导项目合理设计、杜绝浪费；对成
本控制的重点部位，通过设计方案比选，选择经济合理的设计方案以达到成本优化。
（3）招标采购环节：通过不断引进优秀合格供方，提高招标的竞争性；同
时公司采用战略采购、集中采购的模式来降低招采成本。
（4）施工环节：严把施工图设计关，有效防止因为图纸设计不详造成的后
续变更；施工前，严格执行施工图交底制度，避免因设计理解错误造成的成本浪费；
严格执行样板先行制度（含幕墙、精装修、景观等各项专业工程），通过样板先行施
工，减少后续大面积施工的设计变更，降低无效成本；公司严控工程签证环节，通过
建立严格的工程签证制度，明确审批权限，确保工程变更成本在控制范围内。
（5）结算环节：公司针对项目的结算控制建立严格的管理制度，通过自审
、第三方审核、复审等环节有效保证结算成果的准确性，确保工程成本在目标控制范
围内。
（三）合作优势。
1、良好的营商环境。公司经过二十余年的积累与发展，行业和市场认可度
越来越高，公司董事长戚金兴先生担任中国房地产业协会副会长，杭州市房地产业协
会第八届理事会会长，公司总经理朱慧明先生担任杭州市房地产业协会第八届理事会
执行会长，也显示了行业和政府对滨江的高度信任和认可，同时也为公司开展经营提
供了良好的营商环境，公司成立29年来，始终保持着与社会各方面的良好合作关系，
与滨江合作安全、稳健，正是基于对滨江的高度信任和产品品质的认可，即使在市场
下行时，合作方也更愿意与滨江紧密结合、高度绑定，共克时坚。
2、开发企业间的合作。与合作的开发企业，无论大小，滨江都紧密合作。
随着行业集中度的不断提高，行业竞争往往转为强强联合、合作共赢，滨江目前和全
国地产前20强中的16家都有合作，在合作中发挥各自优势，实现项目效益的最大化，
合作共赢，其中95%以上的项目均由公司操盘，也代表同行对滨江品质、品牌和开发
能力的高度认可。通过建立良好的合作关系，滨江积蓄了一大批有实力的战略合作伙
伴，这也使滨江在下一步发展中更具有战斗力。
3、工程合作。滨江一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计
单位、总包单位、装修、幕墙、门窗、环境、设备设施等等，与合作各方结成互信互
利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念深入人心，公司成立29年来，总包单位
共有9家，均为特级及一级资质企业，其中有5家多年来长期合作，合作年限均在10年
以上，最长的达25年以上，在长期合作中形成的互信互利关系，各方之间能够高效配
合，形成合力，取得1+1＞2的效果。合作方组成了“滨江系”的大家庭，由于对滨江
信任度高，对合作风险预估小，合作价格也更加优惠。此外，合作伙伴对滨江保证品
质前提下，成本要求、时间要求充分理解，在项目开发过程中，公司与各环节合作方
之间、合作方与合作方之间能够高效配合，形成合力，这也为公司项目开发保证质量
抢时间提供有力保障。未来公司也将继续与合作方保持愉快的合作关系，互惠互利，
合作共赢。
三、公司未来发展的展望
（一）外部环境与行业格局
2021年是十四五计划的开局之年，面对当前我国社会、经济发展的新特征
新要求，以及错综复杂的国际环境带来的新矛盾新挑战，我国将加快构建以国内大循
环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，“十四五”时期，我国房地产行
业会相对稳定，一方面国家坚持坚定不移执行房住不炒的政策，另一方面各级政府将
继续围绕稳房价、稳地价、稳预期的目标因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
在稳健的市场中城市分化会进一步加剧。经济发达的、产业集中的、人口流入的、消
费观念新的城市会大量产生需求，同时房地产企业之间的竞争也将日趋激烈。
（二）未来经营策略
未来，公司将继续有序推进“1+5”战略规划，“1”指房地产主业，坚持
把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持
适度的规模比例，行业排名在30位以内，争取25位左右并保持区域龙头地位；“5”
指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。具体如下：
一做优服务，提高软实力，包括物业服务、酒店管理服务、开发管理服务
、售后服务等；
二发展租赁业务，在已持有物业基础上，按每年新增16万方的计划有序推
进；
三发展酒店业务，在现有已投入运营的酒店基础上，按原计划稳步推进酒
店业布局；
四发展养老业务，在2018年国外学习，2019年国内学习基础上，2020年开
始组建养老团队，争取2021年形成战斗力，为进军养老蓝海市场做准备，确保2022年
完成养老产业试点；
五推进产业投资，已投资新能源、互联网、大健康项目，着力做好已投项
目的投后管理，稳健推进已投资项目退出和优质新项目布局。
（三）公司面临的主要风险
一、政策风险：公司所处房地产行业是国家支柱产业之一，与国民经济的
联系极为密切，也是国家政策调控的重点关注领域，受到国家宏观调控政策影响较大
。
二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，
合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现
问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目
标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。
三、跨区域经营风险：在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体
系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定
的跨区域经营风险。
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