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[2022-02-22] 滨江集团(002244):"稳扎稳打"民企翘楚,"逆势增长"未来可期
■平安证券
杭州深耕型房企,经营业绩稳步增长:滨江集团为杭州本土领军房企,2021Q1-3营收及归母净利润分别同比增长89.4％、49.1％,2017-2020年CAGR分别为27.6％、10.8％。战略打法及区域布局方面,推进以地产为主业,物业服务等为辅业的"1+5"战略;将"三省一市"(浙江省、江苏省、广东省、上海市)作为发展要地,实现"小半径"的精简高效管理与高周转效率,2021Q3末公司期间费用率(6.2％)显著低于"招保万金"均值(7.8％)及A股上市房企均值(9.5％),人力资本价值位列克而瑞2020年度榜单前三。此外管理层与公司利益深度绑定,董事长兼实控人持有公司股份超57％且2021年多次增持,彰显对公司发展信心。
2021年销售额逆势双位数上涨,布局区域楼市向好:2021H2后房企销售持续承压,多数龙头房企未完成全年目标。公司在全行业销售承压背景下,2021年逆势实现销售额增长24％,目标完成度112.8％,两项指标均领先同行。我们认为主要得益于杭州楼市较好及其本地龙头市场地位:2021年杭州商品房销供比为123％,市场"供不应求"推动成交量价齐升,整体去化周期仅为2.6个月;公司近年稳居杭州市场龙头地位,2021年杭州销售市占率约14.4％,且已形成强大品牌号召力,开发项目在二手房市场享有较高溢价,亦带动新房热销。往后看,杭州楼市具备人口产业支撑,滨江杭州待售货值充裕,后续销售去化仍具备可靠保障。
融资成本媲美央国企,行业下行期凸显拿地实力:公司自2017年开始压降杠杆水平,"三条红线"均已达标,综合融资成本从2017年6％降至2021年的4.9％,创历史新低,融资成本与央国企不相上下。融资结构方面,7成为低成本的银行贷款,一年期以上到期融资占比进一步提高;近期房企信用风险事件频发,滨江为少数2021H2后成功境内发债的优质民企,在当前行业融资端趋紧背景下,优势进一步扩大。公司依靠上述优势稳健投拓,地市低迷期逆势"屯粮",2021年新增土储建面中约有62.5％在下半年斩获,如紧抓杭州第三次集中供地窗口期积极斩获4宗优质地块,单地块盈利空间较前两批显著修复。
盈利预测及投资评级:公司扎根优势区域,在楼市低迷期及分化趋势下,后续销售去化具备可靠保障;同时公司秉承稳健经营与精细化管理,财务状况良好,行业信用风险事件频发中独善其身,彰显融资优势与逆势扩张实力,属优质民企翘楚。我们认为随着行业持续调整及部分房企的退出,公司凭借稳健经营、品牌及融资优势,有望在"逆市"中逐步扩大优势。预计公司2021-2023年归母净利润分别为26.7亿、32.4亿和37.7亿,对应EPS分别为0.86元、1.04元、1.21元,当前股价对应PE分别7.6倍、6.3倍、5.4倍,首次覆盖给予"推荐"评级。
风险提示:1)公司毛利率存在下滑风险:若后续杭州地市楼市热度较高,或存在地价高企而新房严格限价情况,公司拿地及结算毛利率或将承压;2)拿地力度不及预期风险:若后续土拍规则调整或地市波动,公司扩充土储或将受阻,亦对未来销售规模增长产生制约;3)政策改善不及预期:受到房企信用事件波及影响,合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响,若后续合作方发生信用风险事件,亦对公司销售去化产生阻碍。
[2022-02-01] 滨江集团(002244):夯实内功,更显从容-首次覆盖报告
■国盛证券
公司专注地产行业二十九年,销售规模逆势扩张。公司是老牌浙系房企,专注地产行业二十余年,近年来加速扩张,2015年到2019年实现销售额从200亿元到1000亿规模的飞跃。2021年公司表现依然亮眼,实现销售额1691亿元,同比增长24％,增速远高于TOP40房企的平均增速-1.9％,排名第4,克而瑞TOP100排名提升至22位。
战略聚焦杭州、深耕浙江,土储质量优。公司地产主业占营业收入比重超过90％,战略上聚焦杭州、深耕浙江,并布局省外高能级城市,逐渐形成"三省一市"(浙江省、江苏省、广东省及上海市)布局。截止2021H1公司土储可售货值2780亿元,可覆盖2021年销售额1.6倍。其中杭州货值占比达到67％,浙江省内非杭城市占比16％,省外占比17％,土地储备质量上乘,销售去化情况预计较好。此外公司在杭州销售额连续两年蝉联第一,2021年市占率超过10％,大本营深耕战略效果显现。杭州2021年第三批土拍政策调整,打开项目利润率空间,公司持续补仓,拿地毛利率回升。
融资结构健康,融资成本比肩国企龙头。截止2021H1,公司净负债率91.2％,剔预负债率69.1％,现金短债比1.62,三道红线近三年均维持绿档。债务结构合理,截止2021H1银行贷款占比达72.8％,无信托和境外债,一年内到期的有息负债占比仅24.1％;2021H1公司融资成本4.9％,堪比国企龙头,且近五年稳步下行。行业信用风险频发的背景下,公司更受金融机构青睐。
产品力与品牌力强,项目去化快溢价高。(1)公司产品去化快,2021年杭州31个开盘项目平均中签率9.1％,且均低于当月杭州新房市场平均中签率;(2)产品体系成熟标准化程度高,可复制性强,利于在各个重点环节加强品质和时间的把控;(3)相较于竞品可以做到更高的溢价,因此在新房市场更受客户青睐,我们跟踪的部分楼盘相较于周边竞品平均有23％的溢价。
对内管理高效,对外合作稳定。对内通过标准化管理,提高人效(2020年平均每个项目10人,人均销售额达1.29亿元/人)、加速周转(在杭州拿地项目7.5个月内、外地项目6个月内达到首开)。对外与优秀供应总包方保持长期战略合作,保证工程质量和产品品质稳定,公司总包单位共9家,5家合作年限在10年以上,最长的达25年以上。2021年中期公司营收口径和操盘销售额口径的销管费率分别仅3.3％和1.4％,居于样本房企的最低水平。
投资评级:给予"买入"评级。截止2021年三季度公司预收账款加上合同负债共907亿元,可覆盖2020年房地产结算收入3.3倍,对未来的结算收入提供保障。
预计21/22/23年公司营收329.6/428.9/545.2亿元;归母净利润为26.8/33.6/41亿元;对应EPS分别为0.86/1.08/1.32元;对应PE分别为6.9/5.5/4.5。预估NAV为385.8亿元,当前股价折价52.3％。我们给予公司目标市值297.1亿元,对应2022年PE8.85倍,较NAV折价23％。首次覆盖,给予"买入"评级。
风险提示:新区域拓展深耕不及预期;拿地、销售增速不及预期;毛利率改善不及预期;政策调控超预期。
[2022-01-18] 滨江集团(002244):销售逆势扩张,融资渠道畅通-事件点评
■华泰证券
2021年交出亮眼经营答卷,维持"买入"评级
公司官网披露企业新闻,公司2021年销售逆势扩张,保持较高拿地力度,可售货值充裕,为未来成长积蓄动能。同时公司凭借一贯稳健的财务表现,低成本融资渠道保持畅通,在民营房企中难能可贵。考虑到公司交付规模提升但利润率承压,我们调高营收、调低毛利率,调整公司21-23年EPS至0.83、1.05、1.29元(前值0.96、1.16、1.40元)。可比公司2022年平均PE(Wind一致预期)为4.3倍,考虑到公司优秀的销售、拿地和财务表现在行业调整期尤为难得,我们认为公司2022年合理PE为6.3倍,上调目标价至6.62元(前值5.47元),维持"买入"评级。
销售逆势扩张,权益比例改善
根据公司官网,公司2021年实现销售金额1691亿元,同比增长24％,超额完成1500亿元的销售目标,在行业下行期保持了较高速度的逆势增长。公司取得销售佳绩,一方面由于大本营杭州市场保持韧性,公司在杭州实现操盘和权益销售金额643、457亿元,双双位列第一;另一方面则源自2017年以来拿地强度扩张积累的充裕货值。此外,公司销售权益比例延续改善,回款同比快速增长。根据克而瑞的数据,公司2021年权益销售金额872亿元,权益比例同比+1pct至52％;根据公司官网,公司2021年实现销售回款683亿元,同比增长30％。
保持较高拿地力度,充裕可售货值有望助力2022年销售稳中有增
根据公司官网,公司2021年新增土地38宗,超额完成30宗的拿地目标。拿地金额同比-5％至741亿元,金额口径拿地强度为44％,依然保持了较高的拿地力度,且在杭州集中供地中补充了多宗优质土储,以299亿元排名杭州拿地金额第一(克而瑞数据)。截至2021年末,公司可售货值3000亿元,有望助力2022年销售实现稳中有增。低成本融资渠道保持畅通,融资成本再优化尽管民营房企整体面临融资困境,公司自去年12月以来成功发行1年期短融9亿元、半年期超短融9.6亿元,利率分别为4.2％、4.0％,充分彰显金融机构对于公司稳健经营的认可。根据公司官网,公司2021年平均融资成本同比-0.3pct至4.9％,创历史新低,优于大部分民企。我们预计公司2021年末"三道红线"指标仍将维持"绿档"。
风险提示:疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。
[2022-01-17] 滨江集团(002244):2021年盈利料稳增,销售、拿地逆势扩张-年度点评
■中金公司
业绩预览
预测2021年盈利同比增长10％
2021年盈利料稳健增长。尽管受个别项目销售及交付节奏影响公司4Q21结算收入增速低于预期,但在行业可比房企业绩增速普遍承压的情况下,公司归母净利润仍有望实现双位数增长(低于我们此前预期)。3Q21末公司合同负债907亿元,基本能够覆盖今明两年预测结算收入,公司预计2022年将有30余个项目进入结算期;同时我们预计公司结算利润率下降速度将放缓,结算权益比例亦将趋稳。因此我们下调2021年盈利预测13％至26亿元,维持2022年盈利预测36亿元不变,引入2023年盈利预测42亿元,对应2021-23年同比增速10％/39％/18％。
关注要点
2021年销售超目标完成,顺利进入"平飞"元年。尽管行业整体承压,公司2021年销售金额逆势增长24％至1691亿元(克而瑞口径,下同),超出原定的1500亿元销售目标,全国排名较2020年上升5位至22名;销售权益比例52％,较2020年(51％)小增。公司战略规划为,经历2016-18年的"起飞"和2019-21年的"腾飞"阶段后,于2022年进入"平飞"阶段。
我们预计公司将在维持销售规模的前提下实现更高质量的增长。
根植"三省一市"逆势拓储,拿地利润率边际修复。公司2021年通过拍卖、收购、合作等方式新增38宗土地,拿地总金额741亿元,权益比例约60％,权益拿地金额同比增长8％,权益拿地强度50％(2020年59％),处于行业高位。公司2021年与越秀地产签订战略合作协议并首进广州,我们认为公司未来将继续秉承浙江、江苏、广东和上海的"三省一市"布局策略,夯实区域深耕。下半年以来,公司准确把握土地市场降温窗口期低溢价拓储,我们估算公司2020年新增土储平均净利润率约10％,较往年边际修复。
财务安全性比肩业内优质国企。公司2021年末平均融资成本降至4.9％(2020年5.2％)。在房企融资整体趋紧的环境下,公司仍顺利于12月和1月各发行一笔9亿元的短融和一笔9.6亿元超短融,票面利率分别为4.2％和4.0％,并于近期公告拟注册发行不超过35亿元的中期票据和短期融资券。
我们预计2021年末公司三条红线指标将与3Q21基本持平,稳居"绿档",稳健的资产负债表将持续为公司发展保驾护航。
估值与建议
公司当前股价交易于4.8/4.1倍2022/2023年市盈率。维持跑赢行业评级,考虑到市场对销售稳增、财务安全、产品力强的均好型房企风险偏好上行,我们上调公司目标价20％至6.88元,新目标价对应6.0倍2022年目标市盈率和25％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧;结算规模或利润率不及预期。
[2022-01-16] 滨江集团(002244):深耕浙杭稳步开拓,销售高增逆势成长
■西南证券
推荐逻辑:1)销售金额高速增长,排名提升至第22位,产品优质溢价卓越。2)积极拿地土储充沛,聚焦浙杭稳步开拓,核心城市贡献突出。公司聚焦杭州、深耕浙江,并眼华东稳步扩张。3)三道红线维持绿档,融资渠道多样,融资成本持续下降,平均融资成本为4.9％,发展动能强劲。
经营业绩快速增长,财务稳健发展良好。2021Q1-3公司实现营业收入244.4亿元,同比增长89.4％;归母净利润13.2亿元,同比增长49.1％。截至2021三季度末,公司合同负债为906.6亿元,同比增长10.7％,结算资源充足,未来业绩增长确定性强。2021年上半年末公司净资产约为190.67亿元;公司剔除预收账款资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.13％、91.24％、1.62,均优于监管水平,属于绿档房企。2021H1公司平均融资成本为4.9％,较2020年末下降0.3pp,远低于同行业平均水平。公司实控人持续增持,彰显公司发展的信心。
销售金额高速增长,产品优质溢价卓越。2021年公司实现销售额1691亿元,位居行业第22位;同比增长24％,位居2021年销售额TOP50房企同比增速第5位。2021H1实现权益销售434.3亿元,同比增长63.8％,销售权益比例为49.4％,同比上升1％。业绩与行业地位同步攀升公司未来发展提供稳固基础与强劲动力。
积极拿地土储充沛,聚焦浙杭稳步开拓。截至2021上半年末,公司新增土地储备面积94万平方米,累计土地储备面积617万平方米;新增土储计容建面234万平方米,累计土储计容建面803万平方米。公司土地储备可售货值约2780亿元,从区域分布看,上半年杭州区域业绩贡献最大,占比67％;浙江非杭州区域和浙江省外土储可售货值销售占比分别为16％和17％,省外较上年同期上升23pp,深耕布局依旧显著,但区域销售更加均衡。
盈利预测与投资建议:预计2021-2023年公司归母净利润分别为30.73/38.71/46.65亿元,增速分别为32.02％/25.97％/20.52％。考虑到公司销售增长强劲,我们给予2022年业绩6倍估值,对应目标价7.44元,首次覆盖,给予"买入"评级。?
风险提示:竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、政策调控加强等。
[2022-01-11] 滨江集团(002244):精耕细作,方得始终-首次覆盖报告
■中泰证券
核心观点:我们认为当前行业利润率下行、预售资金监管严格的背景下,深耕浙江从两个方面巩固了公司的竞争优势。一方面,小半径管理的特点使公司人员精简高效,管理及销售费率长期处于行业低位,稳健经营下综合融资成本逐年下降。另一方面,浙江省尤其杭州市住房需求旺盛,叠加公司积累的口碑优势,使公司能顺利实现销售回款。
公司概要:浙江区域龙头,产品体系标准化滨江集团成立于1992年,2008年5月于深圳上市。2020年,公司销售额在浙江省全省及杭州市范围内均居于首位,地域深耕优势明显。
拿地情况:抓机遇扩张土储,成本管控力强2018年、2019年下半年及2021年第三轮土地集中供应是杭州拿地窗口期,滨江集团抓住机遇,2018年-2020年拿地规模提升的同时将杭州拿地面积占比由39.2％提升至74.6％。第三轮土地供应中,公司也拿下4宗地,合计建筑面积34.76万m2。成本优势及稳健经营是公司能逆势拿地的关键。由于小半径深耕杭州带来的人员精简高效优势,公司管理费率始终维持在1％以下,销售费率始终低于行业平均水平。公司综合融资成本由2018年的5.8％下降至2021H1的4.9％。
销售情况:销售金额增长,品质好溢价率高公司销售稳健增长,2019-2021年销售额分别为1120.6亿(YoY+31.8％)、1363.6亿(YoY+21.7％)及1691.3亿(YoY+24.0％),2021年全年销售目标完成度为112.8％。公司产品认可度高,其一,公司认购不足项目占比长期维持10％以下,且中签率低;其二,公司一手房和二手房都体现出一定品牌溢价实力。
经营情况:快周转开花结果,ROE景气上行2018年以来,公司周转提速,拿地到预售时间由10.3个月降低至2020年的7.8个月。在经历了拿地提速及销售提速两个阶段后,2021年公司ROE上行。此外,由于行业整体利润率下降,公司通过主动提高项目权益占比的方式来保障利润,2017年到2021年,公司权益占比由42.28％提升至51.56％。
盈利预测及投资建议
我们预计,公司2021年至2023年,实现营业收入500.8亿、593.5亿、723.3亿,同比增长75.1％、18.5％及21.9％;实现归属母公司净利润37.8亿、44.8亿及49.4亿,同比增长62.5％、18.5％及10.2％;摊薄后每股收益1.22、1.44及1.59,对应PE为4.5倍、3.8倍及3.5倍。
公司当前股价对应2021年业绩为4.5倍,与可比房企相比,估值具备一定优势。鉴于公司处于基本面不断改善的过程中,ROE回升叠加业绩持续释放,首次覆盖给予"买入"评级。
风险提示:融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则进一步变更、引用数据滞后或不及时。
[2021-12-22] 滨江集团(002244):行业格局变动有利区域龙头公司-跟踪点评
■中信证券
区域龙头公司的历史性机遇。在属地负责的风险处置原则之下,很多地方对跨区域的房地产企业(除个别央企外)信任度不足。分散区域经营很可能面临更高的预售监管门槛,更不可测的经营开发风险。我国的房地产市场正在发生一次根本性的变化,有能力深耕本地的企业(无论国企或民企)都占据优势地位。
杭州市场的机遇。公司深耕杭州市场,兼顾周边区域。杭州由于严格的限价,企业利润率明显受到限制。但限价一方面使得新房销售确定性提升,公司销售回款达成可能性很大,经营模型简单明了,另一方面也使得杭州的新房限价实际有上升空间(因为和二手价差很大)。当新房限价稍有放松时,杭州土地市场的热度也明显超过全国其他地方。我们认为,限价的更新,有望小幅提升杭州区域的企业平均盈利能力。公司不仅销售在杭州市场常常排名第一,其杭州的产品口碑更是久负盛名。
区域龙头中少见的信用渠道通畅,融资能力强的企业,具备发展弹性。截止2021年中期,公司扣除预收款后的资产负债率为69.13％,净负债率为91.24％,现金短债比为1.62倍,三项监测指标持续保持"绿档"。12月2日,公司发行了2021年度第四期短融券,发行金额为9亿元,发行利率为4.2％。我们预计,公司将持续积极拓展土地,积极利用各类融资工具,凭借较低的资金成本和较强的开发能力,提升市场占有率。
扁平的管理架构避免了潜在的问题。公司管理架构十分扁平,主要的合作伙伴常年稳定。经过两次外埠相对不顺利的探索,预计公司也并无想法变更管理架构,拓展陌生城市。如今房地产市场可能的问题,主要集中在隐性债务和问题资产等层面,公司在类似问题上风险很低。
风险因素:杭州仍然是全国而言盈利能力较低的城市,一旦公司管理费用或资金成本失控,则企业盈利可能有被大幅吞噬的风险。
投资建议:公司扁平化的管理架构、良好的成本控制能力、高效的经营团队、高品质的历史口碑、稳健的财务表现、深耕的经营策略,都符合新的时代对开发企业的要求。今年以来公司实际控制人积极增持,彰显信心。我们维持公司2021/2022/2023年EPS预测为0.88/0.94/0.95元/股,维持6.20元/股的目标价,维持"买入"的投资评级。
[2021-10-28] 滨江集团(002244):紧抓拿地机遇,实控人持续增持-季报点评
■华泰证券
Q3归母净利润同比+145％,维持"买入"评级公司10月28日发布三季报,前三季度实现营收244.4亿元,同比+89％;
归母净利润13.2亿元,同比+49％;扣非归母净利润13.2亿元,同比+75％。
我们维持盈利预测,预计公司21-23年EPS为0.96、1.16、1.40元。可比公司2021年平均PE(Wind一致预期)为3.9倍,考虑到公司优秀的销售、拿地和财务表现,我们认为公司2021年合理PE为5.7倍,上调目标价至5.47元(前值5.18元),维持"买入"评级。
毛利率下行无碍归母净利润同比快速增长,待结转资源丰富由于基数较低,21Q3公司业绩同比实现高速增长,营收同比+95％,归母净利润同比+145％。前三季度累计来看,公司交付楼盘增加推动营收大幅增长。归母净利润增速不及营收,主要因为行业利润率趋势性下行及结转结构变化导致毛利率同比-13.7pct至22.9％,但期间费用率同比-6.0pct至6.2％及少数股东损益占比同比-2.7pct至41.6％一定程度上对冲了毛利率下行的影响。截至Q3,公司合同负债相对2020年地产营收覆盖率高达318％,为未来营收的较快增长打下坚实基础。
Q3销售金额保持正增长根据克而瑞的数据,Q3公司销售面积同比-36％至71万平,但由于杭州项目集中推盘拉高单价,销售金额同比+9％至408亿元,依然实现正增长。
前三季度公司销售面积同比-2％至269万平,销售金额同比+40％至1287亿元,完成1500亿年度目标的85％,权益比例较20年-3pct至48％,但仍处于2016年以来的较高位置。
招拍挂紧抓机遇,发力杭州外的浙江省内市场根据公司公告,7月以来公司抓住土地市场竞争弱化的契机,在招拍挂市场新获取13宗地块,其中杭州以外10宗,分布于湖州、金华、台州等公司较为熟悉的浙江城市,我们预计相对杭州地块将拥有更好的利润率水平。公司已超额完成新增30宗地块的年度目标,保持了2017年以来较强的拿地力度。
财务保持稳健,实控人及其一致行动人增持彰显发展信心拿地力度维持的同时,公司继续保持财务稳健性,截至Q3公司仍为绿档房企,前三季度经营活动产生的现金流净额同比+111％至5亿元。此外,截至Q3公司实控人及其一致行动人累计持有公司62.16％股份,较21H1进一步增持2.76％,彰显对于公司发展的信心。
风险提示:疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。
[2021-09-09] 滨江集团(002244):滨江集团滨江控股及一致行动人增持公司5%股份
■中国证券报
9月8日晚间，滨江集团发布公告称，自2021年6月11日至2021年9月6日期间，公司的控股股东滨江控股，实际控制人戚金兴及其一致行动人元享红利71号、元享红利72号、元享红利73号、元享红利74号采用二级市场集中竞价方式以及大宗交易方式共增持公司股份155,572,200股，占公司总股本的5%。
公告显示，本次增持股份前，增持方及其一致行动人合计持有公司股份1,778,481,772股，占公司总股本的57.16%。本次增持股份完成后，增持方及其一致行动人合计持有公司股份1,934,053,972股，占公司总股本的62.16%。
滨江集团公布的法律意见书显示，元享红利71号、元享红利72号、元享红利73号、元享红利74号的基金管理人为珠海阿巴马资产管理有限公司，其穿透后的投资人为杭州滨江创业投资有限公司以及杭州普特股权投资管理有限公司。据悉，普特投资为滨江创投的全资子公司，滨江创投为滨江控股的全资子公司，目前上述四支基金已与滨江控股签署一致行动协议。
[2021-09-06] 滨江集团(002244):稳健经营,业绩覆盖度高-2021年中报点评
■中信证券
公司具备良好的成本控制能力，业内第一梯队的高效团队，高质量高品质的历史口碑，财务稳健。今年以来公司控股股东及实际控制人已累计增持超公司总股本的5%，彰显对公司发展的信心。但高区域集中度的确利弊参半，我们谨慎给予公司2021年7倍PE，合目标价6.20元/股，维持“买入”的投资评级。
2021年上半年，公司实现营业收入193.87亿元，同比增长88%；实现归母净利润12.67亿元，同比增长46%。归母净利润增速较营业收入增速差距较大主要系结算项目利润率的显著下滑(房产销售毛利率同比-15.5pct至21.5%)以及投资收益的减少(同比-67.9%)。
销售完成度高，预收款持续增厚。2021年上半年，公司实现销售额879.2亿元，同比增长60.7%，完成年度销售目标近60%。销售权益比例较上年同期上升1个百分点至49.4%。截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为817.8亿元，较年初增长12.35%，为2020年全年营业收入的2.86倍，未来业绩具备保障。
高区域集中度利弊参半。截止2021年上半年末，公司土地储备可售货值约2780亿元，其中杭州内占67%，浙江省内非杭州的城市占比16%，浙江省外占比17%。2021年上半年，公司毛利率大幅下降主要系杭州地区结算项目利润率显著下滑——杭州地区收入占当期收入的66.6%，毛利率则下降23个百分点至17.9%。公司深耕杭州区域，享受了高确定性的销售去化及高利润率的历史项目，但杭州土地市场竞争日趋激烈，利润空间日渐薄弱。随着二次土拍政策的调整，我们认为未来公司新增项目利润率将有所恢复。
财务状况稳健，融资成本持续下行。截止报告期末，公司扣除预收款后的资产负债率为69.13%，净负债率为91.24%，现金短债比为1.62倍，三项监测指标持续保持“绿档”。公司有息负债规模为461亿元，银行贷款占比为73%，良好的债务结构以及稳健的财务指标使得公司综合融资成本由2017年的6%持续下降至报告期末的4.9%，创历史新低。
风险因素:公司所在区域在2021年市场销售波动的风险。行业销售景气度下滑超预期，政策调控收紧超预期。
投资建议:公司具备良好的成本控制能力，业内第一梯队的高效团队，高质量高品质的历史口碑，财务稳健。今年以来公司控股股东及实际控制人已累计增持超公司总股本的5%，彰显对公司发展的信心。但高区域集中度的确利弊参半，我们谨慎调整公司2021/2022年EPS预测至0.88/0.94元/股(原预测为0.91/1.06)，新增2023年EPS预测为0.95元/股，给予公司2021年7倍PE，合目标价6.20元/股(原目标价6.93元)，维持“买入”的投资评级。
[2021-09-02] 滨江集团(002244):滨江集团控股股东今日增持0.93%股份 或进一步增持
■证券时报
滨江集团(002244)9月2日晚间公告，控股股东滨江控股的全资子公司9月2日以大宗交易方式增持公司股票2895万股，占公司总股本的0.93%，控股股东一致行动人不排除进一步增持公司股票的可能。
[2021-08-29] 滨江集团(002244):结转放量营收高增,受杭州地区土拍市场影响利润率承压-公司点评报告
■东北证券
事件:公司发布2021半年报,报告期内实现营业收入193.87亿元,同比上涨88.1％,实现归母净利润12.67亿元,同比上涨46.5％。受杭州地区土拍利润承压影响,毛利率下滑幅度加大。利润率方面,期内公司实现毛利率22.1％,同比-14.3pct,较2020全年下滑5.0pct。公司本期毛利率下滑幅度较大,主要系公司大本营杭州地区近年来地价涨幅较高叠加售价端限制较严,共同挤压结算利润所拖累,当期杭州地区毛利率录得17.88％,同比下滑23.06pct;实现归母净利率6.5％,同比-1.9pct,较2020全年下滑1.6pct,截至期末录得合同负债818.5亿元,同比+18.6％,覆盖2020年营收的2.86,保障未来业绩增长。费用率方面,期内三费/营收为5.3％,同比减少4.5pct,销管费用/当期销售金额为0.7％,同比-0.3pct,财务费用/当期营收为1.9％,同比-2.6pct。
销售金额增长超六成,首进广州推进全国布局。期内公司实现销售金额879.2亿元,同比+60.7％,完成全年销售目标1500亿元的59％,目标完成率较高;实现销售面积197.8万方,同比+16.9％;实现销售均价44449元/平,同比+37.5％。拿地方面,期内公司拿地面积234.0万方,同比减少25.5％;拿地金额444.9亿元,同比下降15.1％,新增土储货值权益比例较去年同期上升5.4pct至55％。公司投资区域仍重仓杭州市,除此之外围绕杭州市周边的强三四线城市也加大了补仓力度,值得一提的是,期内公司在项目拓展上首次进入广州市场;楼面价为19012.0亿元,同比上涨13.9％,楼面价/销售均价42.8％,同比-8.8pct,拿地金额/销售金额50.60％,同比-45.2pct。截止期末,公司土地储备可售货值约2780亿元,其中杭州内占67％,浙江省内非杭州的城市包括金华、宁波等二三线城市占比16％,浙江省外占比17％,浙江省外土储货值占比首超省内非杭城市。
三道红线维持绿档,融资成本再创新低。期内公司融资成本为4.9％,同比-0.5pct,创历史新低。截止期末,公司共获银行授信总额度791.1亿元,较上年末增加10.2％,授信额度已使用333.5亿元,剩余可用授信额度457.6亿元,占总额度的58％。截至期末,公司实现资产负债率(扣除预收款)69.13％,净负债率91.24％,现金短债比1.62,继续保持绿档优势;长短债结构来看,短期负债占比为24.1％,同比+6.5pct;长期负债占比为75.9％。
投资建议:维持公司买入评级,考虑强品牌效应带来的外拓溢价能力得到市场的充分印证,预计公司2021-23年EPS为0.87/1.07/1.19元,对应PE为4.70/3.80/3.41倍。
风险提示:行业销售景气度下滑超预期,政策调控收紧超预期。
[2021-08-29] 滨江集团(002244):上半年业绩超预期,迈向有质量的高增长-中期点评
■中金公司
1H21业绩超出市场预期
滨江集团公布1H21业绩:公司上半年营业收入194亿元,同比增长88％;归母净利润12.7亿元,同比增长46％,超出市场预期,主要因结算规模及权益比例超预期。
毛利率边际下行,结算权益比例改善带动业绩超预期增长。上半年公司共有7个项目顺利交付,带动营业收入增近九成,结算毛利率同比下降9.6ppt至19.3％(2020年22.1％),致毛利润同比增速收窄至26％。得益于强营销和成本管控能力,公司1H21三项费用率同比下降4.5ppt至5.3％;公司期内结算项目权益比例较高,少数股东损益同比持平,占净利润比例由去年同期的45％降至36％,带动归母净利润增速走阔至46％。
财务端延续优势,融资成本继续下降。尽管公司上半年拿地积极(拿地强度51％),但得益于回款强劲(回款率90％),公司1H21末仍延续"绿档",净负债率/扣预资产负债率/现金短债比分别为91％/69.1％6/1.6倍(2020年末分别84％/69.7％/1.7倍)。公司平均融资成本延续下降趋势,较2020年进—步下降30基点至4.9％,在民营房企中处于较低水平。
发展趋势
全年销售目标有望超额完成。公司上半年销售额同比增长61％至879亿元,权益销售额同比增长64％至434亿元,对应权益比例49％(2020年51％)。公司年初计划2021年完成销售额1500亿元,对应同比增速10％。我们预计在近2000亿元可售货值的支撑下,全年销售目标能顺利达成且有望超额完成(上半年已完成59％),全年销售权益比有望维持在50％左右。
持续深耕长三角,下半年取地料延续积极。公司上半年拿地金额445亿元,对应拿地强度51％,高于覆盖房企平均水平(40％)。权益拿地金额265亿元,权益比例同比上行6ppt至60％,新增土储货值权益比例.55％(1H20为50％),其中杭州占比约78％。公司期末可售土储货值2780亿,约能覆盖2年销售。我们判断下半年公司将借助资金优势,持续立足杭州、深耕长三角,积极把握土地市场合理补地机遇。
持有型业务平稳扩张。1H21末,公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约35万平方米,实现租金收入1.28亿元,同比增长22％。我们预计该业务未来将继续积极发展,为公司贡献持续稳定现金流。
盈利预测与估值
维持2021/2022年盈利预测不变。当前股价对应2021/2022年4.2倍/3.5倍市盈率。维持跑赢行业评级,下调目标价10％至5.73元(主要因市场风险偏好下行),对应6.0/5.0倍2021/2022年市盈率和43％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期收紧;融资和信贷环境超预期收紧。
[2021-08-27] 滨江集团(002244):业绩高增长,或受益于杭州土拍优化-中报点评
■华泰证券
21H1归母净利润同比+46％
公司8月26日发布半年报,21H1实现营收193.9亿元,同比+88％;归母净利润12.7亿元,同比+46％。我们上调营收但下调毛利率,预计公司21-23年EPS为0.96、1.16、1.40元。可比公司21年平均PE(Wind一致预期)为3.7倍,考虑到杭州土拍政策催化,我们略微上调估值溢价,认为公司21年合理PE为5.4倍,维持目标价5.18元,上调至"买入"评级。
毛利率下行无碍归母净利润同比快速增长,待结转资源丰富
21H1公司交付楼盘增加推动营收同比大幅增长。归母净利润增速不及营收,主要因为房产销售毛利率同比-15.5pct至21.5％,但期间费用率同比-4.5pct至5.3％(主要是财务费用收缩)及少数股东损益占比同比-9.1pct至35.8％一定程度上对冲了毛利率下行的影响。截至21H1公司合同负债相对2020年地产营收覆盖率高达294％,为未来营收的较快增长打下坚实基础。销售高速增长,并购拿地过半对冲利润率下行压力21H1公司销售面积198亿平,同比+22％;销售金额879亿元,同比+61％,完成1500亿年度目标的59％;权益比例较20年-2pct至49％,但仍处于2016年以来的较高位置。公司拿地建面234万平,拿地总价445亿元,货值权益比例较20年+5pct至55％,拿地强度较20年-6pct至51％,21宗地块中有11宗通过并购获取,一定程度上对冲招拍挂利润率下行的趋势。
融资成本创历史新低,或将受益于杭州土拍政策优化
截至21H1,公司仍为"三道红线"均达标的绿档房企,综合融资成本较2020年-0.3pct至4.9％,创历史新低,已超额完成年报提出的5.1％的目标。根据杭州市规划和自然资源局,杭州第二轮集中供地将溢价率上限由20％降至15％,竞品质地块溢价率上限由10％降至5％,达限价后摇号,预计将改善利润率水平。公司作为财务稳健的杭州龙头房企,距全年拿地30宗的目标仍有空间,或将在杭州后两轮集中供地中获取利润率相对更优的土地。
实控人连续增持,上调至"买入"评级
公司实控人戚金兴及其一致行动人今年截至7月末已累计增持1.28亿股,充分彰显对于公司发展的信心。考虑到结转情况,我们上调营收但下调毛利率,预计公司2021-2023年EPS为0.96、1.16、1.40元(前值0.96、1.15、1.31元)。可比公司2021年平均PE(Wind一致预期)为3.7倍,考虑到杭州土拍政策催化,我们略微上调估值溢价,认为公司2021年合理PE为5.4倍,维持目标价5.18元,上调至"买入"评级。
风险提示:疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。
[2021-08-27] 滨江集团(002244):业绩释放尽显西子繁华,销售高增势比钱塘潮涌-2021年中报点评
■中信建投
业绩迎来释放期,成本管控再精进。上半年公司实现营收193.9亿元,同比增长88.1％;实现归母净利12.7亿元,同比增长46.5％期内公司营收增速高于归母净利增速的主要原因在于:1、受核心城市限价影响,公司地产业务的结转毛利率由去年同期的36.5％下行至当期的22.0％;2、投资收益较去年同期下降了67.9％至0.6亿元。但同时公司成本管控能力仍在不断精进,销售管理费用率较前期降低了0.12个百分点至0.74％。期末公司的已售未结资源丰富,达到817.8亿元,较去年末同比增长了12.4％。
销售大增60％,全年1500亿目标完成近6成。上半年实现销售金额879.2亿元,同比增幅高达60.7％,在克而瑞的百强房企销售排名中提升4位至23位,行业地位更进一步。销售权益比例49.4％,较上年同期提升了0.9个百分点。其中杭州单城达到290.2亿元,继续保持领军地位。考虑到公司上半年已完成全年1500亿销售目标的58.6％,叠加公司重点布局的长三角市场的高去化率水平,我们对公司全年销售更上台阶报以良好期许。
投资版图再扩张,融资优势更显著。上半年公司在持续强化浙江区域深耕优势的同时,成功开拓了南京和广州市场。2021年新增土地建筑面积233.6万平,同比下降25.6％,投资强度下降了45.2个百分点至50.6％。截至上半年末,公司土地储备可售货值约2780亿元。负债方面,公司的优势依旧显著,真实资产负债率为69.1％,净负债率为91.2％,现金短债比为1.62倍,稳居"三道红线"中的"绿档"。同时融资额度充裕,下半年银行可用授信额度达457.6亿元,直接融资可用额度超50亿元。综合融资成本降低至4.9％。
维持买入评级和目标价不变。我们预测2021-2023年公司EPS为0.97/1.27/1.64元不变,维持买入评级和6.79元的目标价。
风险提示:疫情下销售去化不达预期;长三角限价调控超预期等。
[2021-07-27] 滨江集团(002244):滨江集团实控人近两日增持公司股份 或进一步增持
■上海证券报
滨江集团公告，公司实际控制人、董事长戚金兴于2021年7月26日、27日通过二级市场合计增持公司股票5,169,700股，占公司总股本的0.166%。戚金兴不排除进一步增持公司股票的可能。
[2021-05-12] 滨江集团(002244):滨江集团拟发行不超30亿元购房尾款资产支持专项计划
■上海证券报
滨江集团公告，公司拟开展购房尾款资产证券化工作，即通过金融机构设立“滨江集团购房尾款资产支持专项计划”，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资，募集规模为不超过30亿元(含30亿元)，发行期限不超过2年。
[2021-05-02] 滨江集团(002244):投资端动力较强,财务稳健分红比例上升-年度点评
■东北证券
事件:公司发布2020年度报告,报告期内实现营业收入285.97亿元,同比上涨14.6％,实现归母净利润23.28亿元,同比上涨42.7％。归母净利率优化得益于少数股东损益占比下降,分红比例上升至30％+。利润率方面,期内公司实现毛利率27.0％,同比-8.1pct,毛利率下滑主要系近年来杭州土地市场较高的溢价率导致的成本上行,杭州市场受调控升级叠加投资端竞争激烈双重影响,预计公司未来在杭州市场的毛利率水平改善幅度有限,从2021年工作目标来看,公司明确要加强对江浙沪粤(除杭州外)城市的布局力度,这将有助于对冲杭州市场盈利空间下降带来的负面影响；实现归母净利率8.1％,同比+1.6pct,本期归母净利润优化主要系少数股东损益占比下降24.6pct至34.4％；截至期末录得合同负债728.5亿元,同比+31.0％,覆盖2020年营收的2.54倍,未来业绩增长确定性较强。费用率方面,期内三费/营收为6.0％,同比-1.4pct,销管费用/当期销售金额为0.6％,同比-0.2pct,财务费用/当期营收为3.1％,同比-0.5pct。公司本期每股派息0.226元,对应分红比例为30.21％,同比+5.03pct。
权益销售高增,拿地力度大幅上行。期内公司实现全口径销售金额1363.6亿元,同比+21.7％,权益销售金额700亿元,同比+65.6％,公司2021年目标销售金额1500亿元,较本期实际销售额+10.0％；期内录得90％的销售回款率,经营性现金流稳健。拿地方面,期内公司拿地面积432.2万方,同比+46.3％,并成功开拓苏州和南京市场；拿地金额781.9亿元,同比+54.2％,楼面价为18089.5亿元,同比+5.4％,拿地金额/销售金额57.3％,同比+12.1pct,楼面价/销售均价51.2％,同比-1.8pct。截止期末,公司土地储备可售货值约2800亿元,覆盖当期销售金额的2.05倍,其中杭州占65％。公司2021年目标新增30幅以上土地,其中杭州占比50％,浙江省内杭州外25％,浙江省外25％。
三道红线维持绿档,信评上调融资成本优化。期内公司融资成本为5.20％,同比-0.4pct,获得联合信评上调主体信用评级至3A以及交易所和银行间市场的3A评级。截至期末,公司实现资产负债率(扣除预收款)69.7％,净负债率83.6％,现金短债比1.69,继续保持绿档优势；长短债结构来看,短期负债占比为20.3％,同比-6.9pct,长期负债占比为79.7％。2021年1月26日-2月4日,公司实控人及一致行动人合计增持公司股票821.1万股(占公司总股本0.26％),彰显对公司发展信心。
投资建议:维持公司买入评级,考虑强品牌效应带来的外拓溢价能力得到市场的充分印证,上调公司2021-22年EPS分别至0.87/1.07元,预计2023年EPS1.19,对应PE为5.27/4.27/3.84倍。
风险提示:疫情反复存在不确定性；业绩预测和估值判断不达预期。
[2021-04-30] 滨江集团(002244):业绩销售高增长,权益比例再攀升-季报点评
■华泰证券
21Q1归母净利润同比+43％
公司4月29日发布一季报,21Q1实现营收74.3亿元,同比+97％;归母净利润4.0亿元,同比+43％。21Q1少数股东损益占比下降推动归母净利润快速增长,待结转资源充裕;杭州项目热销推动销售快速增长,权益比例再创新高;"三道红线"均达标,分红率提升助力股息率接近5％。我们预计公司2021-2023年EPS为0.96、1.15、1.31元,维持目标价5.18元,维持"增持"评级。
21Q1少数股东损益占比下降推动归母净利润快速增长,待结转资源充裕
公司21Q1交付楼盘增加推动营收同比大幅增长。净利润同比下滑,主要因为:1、结转结构变化导致毛利率同比-23.6pct至20.8％;2、投资收益同比-1.3亿元至0.8亿元。但少数股东损益占比同比-47.1pct至17.9％,使得归母净利润同比仍然实现高增长。截至21Q1公司合同负债相对2020年地产营收覆盖率高达294％,待结转资源充裕。我们预计公司未来两年营收或将较快增长,但毛利率仍有4-5pct的下行空间,少数股东损益占比保持稳定。
杭州项目热销推动销售快速增长,权益比例再创新高
公司21Q1多个杭州项目开盘,推动销售快速增长。根据克而瑞的数据,21Q1公司实现销售面积98万平,同比+112％,较19Q1+18％;销售金额472亿元,同比+210％,较19Q1+123％;权益比例同比+14pct至53％,达到2016年以来的最高水平。根据公司公告,21Q1在杭州、兰溪拿下4宗地块,拿地建面52万平,拿地总价77亿元,权益比例96％。公司2021年销售目标为1500亿元,目标新增30幅以上土地。
"三道红线"均达标,分红率提升助力股息率接近5％
积极拓展并未影响公司财务稳健性,2020年末公司已经达到"绿档"水平。联合评级将公司主体信用评级由AA+提升至AAA,综合融资成本同比-0.4pct至5.2％。2021年公司目标融资成本下降至5.1％,力争5％以内。分红率同比+5.03pct至30.21％,以4月29日市值计算股息率达到4.93％。
实控人连续增持,维持"增持"评级
公司实控人戚金兴1月25日-2月4日累计增持684万股,充分彰显对于公司发展的信心。我们维持盈利预测,预计公司2021-2023年EPS为0.96、1.15、1.31元。可比公司2021年平均PE(Wind一致预期)为3.8倍,我们认为公司品牌溢价突出,拓展发力未来增长可期,2021年合理PE为5.4倍,维持目标价5.18元,维持"增持"评级。
风险提示:疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。
[2021-04-30] 滨江集团(002244):销售破千亿,融资成本持续改善,业绩增长靓眼-公司信息更新报告
■开源证券
聚焦杭州,辐射华东,品牌与规模齐飞,维持"买入"评级
滨江集团持续聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市；公司销售破千亿规模,品牌、融资、管理持续提质提效。我们上调2021-2022年盈利预测,新增2023年盈利预测,预计2021-2023年归母净利润30.15、38.53、46.96亿元(2021-2022年前值26.68、33.12亿元),EPS分别为0.97、1.24、1.51元,当前股价对应PE分别为4.6、3.6、2.9倍,维持"买入"评级。
少数股东损益占比回落,对冲毛利率下滑态势,业绩增长靓眼
公司发布2020年年报及2021年1季报:2020年实现营收286.0亿元,同比增长14.6％；归母净利润23.3亿元,同比增长42.7％；基本每股收益0.75元。公司综合毛利率27.0％,同比下降8.1个百分点；但期间费率仅6.0％,同比下降1.4个百分点；同时叠加少数股东损益下滑47.9％至12.2亿元,推动公司业绩端表现较好。2021年1季度,公司营收、归母净利润增速分别为96.5％、43.1％,毛利率继续回落至20.8％。截至1季度末,公司预收账款819亿元,同比增长37.0％。
销售破千亿规模,权益比例持续提升
2020年公司销售金额1363.6亿元,同比增长21.7％,权益销售额700亿元,同比增长65.6％,权益比例51.3％,同比提升13.6个百分点；2021年销售目标为1500亿元。2020年公司成功开拓苏州、南京市场,也积极挖掘粤港澳大湾区市场机会,拿地金额781.9亿元,同比增长55.2％,占销售金额的57.3％,同比提升12.4个百分点。目前公司土储可售货值约2800亿元,其中杭州占比65％。
符合三道红线"绿档",融资成本持续改善
截至2020年,公司剔除预收后资产负债率69.7％,净负债率83.6％,现金短债比1.69倍,处于三道红线"绿档"。公司2020年平均融资成本为5.2％,同比继续下滑0.4个百分点。2021年公司确保融资利率继续下降至5.1％,力争5％以内。
风险提示:政策调整导致经营风险；融资环境变动；公司经营回款速度变缓。
[2021-04-29] 滨江集团(002244):增分红、提权益,业绩迎来释放期-年度点评
■中金公司
2020年业绩符合我们预期
滨江集团公布2020年业绩:营业收入286亿元,同比增长15％,归母净利润23亿元,同比增长43％,基本符合我们预期。
2020年结算权益比例提升,利润率边际下降。公司2020年并表房地产结算收入同比增长15％至278亿元,结算毛利率下降8.9ppt至26.5％,税后综合毛利率下降5.6ppt至22.1％；三项费用率下降1.4ppt至6.0％,其中销售费用同比下降25％,财务费用同比下降1％。期内结算项目权益比例提升,少数股东损益同比下降48％,占净利润比重降至34％(2019年59％),带动盈利增逾四成。
财务端延续稳健,分红率增至三成。公司期末净负债率较2019年末下行6.5ppt至83.6％,扣预资产负债率上行2.0ppt至67.9％,现金短债比提升0.57倍至1.69倍,当前属于监管要求的"绿档"房企；2020年平均融资成本下降0.4ppt至5.2％,在民营房企中处于低水平。公司2020年每股拟分红0.23元,对应分红率30.2％,较2019年(25.2％)提升5ppt,亦创上市以来新高。
发展趋势
预计2021年销售额同比增长10％。公司2020年总口径和权益口径销售金额分别同比增长22％/66％至1364亿元/700亿元,对应销售权益比例提升14ppt至51％。公司计划2021年实现签约金额1500亿元,对应同比增速10％,我们预计在全年约2000亿元可售货值的支撑下该目标能够达成(隐含去化率65％),同时我们判断销售权益比例将维持在50％以上,对应权益销售额增速约10％。拿地端料延续积极态势。公司2020年拿地面积/金额432万平/782亿元,同比增长46％/55％,对应拿地强度提升12ppt至57％,新增货值权益比例50％。公司期末总可售货值2800亿元(杭州内占比65％),土储覆盖倍数不足两年,我们认为公司当前仍有较强补地需求,今年拿地端料延续积极态势,权益口径拿地支出不少于2020年。近期公司与越秀地产签署战略合作协议,双方将立足各自优势区域就长三角和大湾区的项目开发进行全方位深入合作,我们认为此举有利于公司拓展湾区优质资源,提升土储充裕度。
公寓实现项目落地,自持租赁业务有序推进。公司期内实现长租公寓品牌"暖屋"项目落地,首个项目467套房源开始出租,并计划2021年新推房源429套。公司期末自持租赁面积合计31万平并计划每年新增16万平,实现"十年200万平"的目标。我们预计持有型业务未来对公司利润贡献度将稳步提升。
盈利预测与估值
维持盈利预测不变,公司当前股价交易于4.7/3.9倍2021/2022年市盈率。维持跑赢行业评级和目标价6.36元,对应6.7/5.5倍2021/2022年目标市盈率和42％上行空间。
风险
融资环境超预期收紧；主要布局城市调控政策超预期转紧。
[2021-04-29] 滨江集团(002244):权益改善助力业绩快增,分红率再升-年报点评
■华泰证券
2020年归母净利润同比+43％,分红率提升至30.21％公司4月28日发布年报,2020年实现营收286亿元,同比+15％;归母净利润23亿元,同比+43％,略低于我们预期(25亿元);分红比例同比+5.03pct至30.21％。我们预计公司2021-2023年EPS为0.96、1.15、1.31元,目标价5.18元,维持"增持"评级。
少数股东损益占比下降推动归母净利润快速增长,待结转资源充裕2020年公司竣工面积同比+169％,带动地产业务营收同比+15％。尽管结转毛利率同比-8.9pct至26.5％,但归母净利润增速依然快于营收,主要因为:1、少数股东损益占比同比-24.5pct至34.4％;2、销售+管理费用率同比-0.9pct至2.9％。截至2020年末合同负债相对地产营收覆盖率同比+31pct至261％,待结转资源充裕。我们预计公司未来两年营收或将较快增长,但毛利率仍有4-5pct的下行空间,少数股东损益占比保持稳定。
销售拿地快步提升,权益比例保持在近年高位2020年实现销售金额1364亿元,同比+22％;权益比例同比+13pct至51％。公司销售保持较快增长,权益比例继续提升,2021年销售目标为1500亿元,对应增速10％。2020年拿地建面432万平,同比+46％;拿地总价782亿元,同比+55％;拿地强度同比+12pct至57％,建面口径权益比例同比-2pct至50％。公司保持较高的拿地强度,权益比例稳中略降但仍高于2014-2018年水平。截至2020年末土储建面1256万平,可售货值同比+12％至2800亿元,土储充裕且质量优越。2021年公司目标新增30幅以上土地。
"三道红线"均达标,分红率提升助力股息率突破5％积极拓展并未影响公司财务稳健性,2020年末公司已经达到"绿档"水平。联合评级将公司主体信用评级由AA+提升至AAA,综合融资成本同比-0.4pct至5.2％。2021年公司目标融资成本下降至5.1％,力争5％以内。分红率同比+5.03pct至30.21％,以4月28日市值计算股息率达到5.03％。
实控人连续增持,维持"增持"评级公司实控人戚金兴1月25日-2月4日累计增持684万股,充分彰显对于公司发展的信心。我们参考公司结转情况,调低营收、毛利率和少数股东损益占比,预计公司2021-2023年EPS为0.96、1.15、1.31元(2021-2022年前值1.01、1.26元)。可比公司2021年平均PE(Wind一致预期)为3.8倍,我们认为公司品牌溢价突出,拓展发力未来增长可期,2021年合理PE为5.4倍,目标价5.18元(前值6.26元),维持"增持"评级。
风险提示:疫情、行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。
[2021-04-29] 滨江集团(002244):业绩表现亮眼,持续高分红回馈股东-2020年年报点评
■中信建投
公司发布2020年年报,全年实现营收286.0亿元,同比增长14.6％；实现归母净利23.3亿元,同比增长42.7％。
业绩表现亮眼,高分红属性突显。期内公司归母净利润增速高于营收增速的主要原因在于:1、营业税金及附加由上年同期的18.4亿元降至当期的14.1亿元,主要源于高毛利地块结转占比的下降,使得土增税大幅下降；2、成本管控能力持续精进,销售管理费用率较前期降低了0.24个百分点至0.61％；3、权益比重提升,少数股东损益占净利润比重由2019年的58.9％降至34.4％。公司地产业务的结转毛利率由去年同期的35.1％下行至当期的27.0％,但仍处在行业较高水平。高分红属性持续突显,分红率由2019年的25.2％提升至2020年的30.2％。
权益销售金额高速增长,2021年剑指1500亿。公司2020年实现销售金额1363.6亿元,同比增幅达21.7％,在克尔瑞的百强房企销售排名中提升4位至27位。权益销售金额达700亿元,同比大增65.6％,其中杭州单城达到300亿元,继续保持领头羊地位。此外公司确定了2021年1500亿元的销售目标,基于当前充裕且优质的可售资源,我们认为公司有望实现规模的再跨越。
积极开拓省外布局,融资成本持续下行。公司在持续强化浙江区域深耕优势的同时,成功开拓了苏州和南京市场。2020年新增土地建筑面积432.2万平,同比提升46.3％,投资强度(拿地金额/销售金额)提升了12％至57％。期内公司的有息负债余额合计419.6亿元,真实资产负债率为69.7％,净负债率为83.6％,现金短债比为1.69倍,在"三道红线"的监测指标持续保持"绿档"。同时综合融资成本进一步降低0.4个百分点至5.2％。
维持买入评级,略下调目标价至6.79元。我们预测2021-2023年公司EPS为0.97/1.27/1.64元(原预测2021-2022年为1.01/1.31元)。可比公司2021年PE估值为5X,考虑到公司优质的成长属性以及在长三角地区的深耕优势,我们给予公司40％的估值溢价,即7X的估值水平,对应目标价6.79元(原目标价为6.93元)。
风险提示:疫情下销售去化不达预期；长三角限价调控超预期等。
[2021-02-04] 滨江集团(002244):滨江集团实控人近期增持137万股
■证券时报
滨江集团(002244)2月4日晚间公告，公司实控人、董事长戚金兴于2月3日、4日通过二级市场合计增持公司股票136.96万股，占公司总股本的0.044%。此次增持后，戚金兴及其一致行动人合计持有55.727%公司股份。戚金兴不排除进一步增持公司股票的可能。
[2021-02-01] 滨江集团(002244):滨江集团实控人近期增持0.08%公司股份
■证券时报
滨江集团(002244)2月1日晚间公告，公司实控人、董事长戚金兴于1月29日、2月1日通过二级市场合计增持公司股票251.39万股，占公司总股本的0.08%。戚金兴不排除进一步增持公司股票的可能。
[2021-01-28] 滨江集团(002244):2020年盈利料增四成,销售、拿地权益比例维持五以上-年度点评
■中金公司
预测2020年盈利同比增长40％2020年盈利料增四成,2021～2022年盈利延续稳健增长。考虑到四季度结算收入延续增长,我们预计公司2020年营收同比增长34％至333亿元,叠加合联营项目集中进入结算期增厚投资收益,全年盈利将同比增长40％。截至3Q20公司预收款合计819亿元,为2021e结算收入的2倍,我们预计公司今明两年收入延续稳健增长,结算利润率将边际下降,对应2019～2022年归母净利润复合增速料达三成。
关注要点
2020年销售权益比例大幅提升,2021年销售规模料基本持平。公司2020年全口径销售额同比增长22％至1364亿元,权益销售额同比增长66％至700亿元,对应权益比例提升14个百分点至51％(克而瑞口径)。我们预计公司2021年总可售货值(新推+滚存)约2000亿元,以60％的去化率估算,销售额将至少达到1200亿元,销售权益比例料稳定在50％以上。延续扎根杭州,深耕长三角的投资策略。公司2020年拿地面积/金额299万平/537亿元,同比增长35％/39％,权益比例50％以上,对应拿地强度39％(2019年35％),其中杭州市拿地金额占比70％。公司计划2021年继续延续扎根杭州、深耕长三角的布局思路,杭州市拿地金额占比50％,浙江省内(不含杭州)和省外各达25％。
财务端保持稳健。截至3Q20末,公司扣预资产负债率70％,现金短债比1.3倍,净负债率103％,略超过"三条红线"对净负债率不高于100％的规定。我们判断公司2020年末有望将净负债率控制在100％以内,未来将保持财务指标达标,延续财务端稳健性。
持有型物业积极扩张,"暖屋"公寓实现开业。公司当前持有型物业总体量27万平,2019年租金收入1.86亿元。公司规划未来十年持有型物业规模达到200万平,产品业态包含商业物业、自持租赁商品房、养老公寓和酒店等。公司2020年已实现自持运营的公寓品牌"暖屋"开业,截至年末已签约近70套,平均租金4080元/月,未来将持续为公司贡献租金收益。
实控人增持体现对公司的信心。2021年1月25日～28日,公司实际控制人、董事长戚金兴先生通过二级市场合计增持公司股票433万股,占公司总股本的0.14％。增持后戚金兴及其一致行动人合计持股55.60％,此举体现对公司未来发展前景和价值的长远信心。
估值与建议
考虑到公司销售和结算增速超出此前预期,我们维持公司2020年盈利预测不变,上调2021年盈利预测12％至0.95元/股,引入2022年盈利预测1.15元/股,对应同比增速20％。公司当前股价交易于4.6倍/3.8倍2021/2022年市盈率,维持跑赢行业评级和目标价不变,对应6.7/5.5倍2021/2022年目标市盈率和45％的上行空间。
风险
布局城市调控政策超预期转紧;销售、拿地权益比例不及预期。
[2020-11-10] 滨江集团(002244):滨江集团受让京滨公司34%股权
■上海证券报
滨江集团晚间公告，2020年11月9日，公司与中铁华东公司签订了《产权交易合同》，以3008万元受让京滨公司34%股权，此次受让完成后，公司持有京滨公司的股权将由33%提升至67%。
公司表示，京滨公司系公司的控股子公司，近年来经营业绩稳定且财务状况良好，本次股权受让完成后，公司持有京滨公司的股权将提升至67%，有利于进一步增加公司对京滨公司的权益占比，符合公司业务发展要求。
[2020-10-30] 滨江集团(002244):区域深耕收获可期-2020年三季报点评
■中信证券
公司四季度料将迎来项目集中收获期,各项指标有望进一步改善。同时,公司准确把握窗口期,继续降低融资成本,优化债务结构。在优势区域继续深耕,维持较高的新增项目权益占比。我们看好公司的增长潜力,上调公司2020/2021/2022年EPS预测至0.77/0.91/1.06元/股,维持"买入"评级。
全年业绩增长高于预期。受结算节奏影响,公司单季度业绩同比降幅较大。2020年三季度单季,公司实现营业收入25.9亿元,同比-44.5％;归母净利润2348万,同比-90.4％。公司公告,预计全年归母净利润同比增长40％-60％,高于市场一致预期。我们预计四季度公司将迎来项目集中交付结算的收获期。
债务结构持续优化,但净负债率略超红线。报告期末,公司长期借款同比增加65％,净负债率上升5.9个百分点至103％,略超红线;剔除预收帐款的资产负债率为69.76％,较上半年末的72.3％下降2.5个百分点;现金对短期债务负债率为134.8％。公司近期发行的公司债及中票利率水平保持在4％以下,偿还相对高利率的短期债务,融资成本及债务结构持续优化。
拿地积极,继续深耕,新增项目权益占比维持高水平。公司今年以来拿地积极,三四季度(截至目前)新增项目7个,共计新增计容建面92万平米。公司继续深耕优势区域,新增项目中杭州项目占4个,拿地金额占比为70％。综合来看,公司三季度以来新增项目加均权益占比(金额口径)达到85％,维持较高水平。
风险提示:公司产品权益比过低且无法有效提升的风险;深耕区域限价等政策较为严格,公司存在盈利能力下降的风险。
投资建议:公司四季度料将迎来项目集中收获期,各项指标有望进一步改善。
同时,公司准确把握窗口期,继续降低融资成本,优化债务结构。在优势区域继续深耕,维持较高的新增项目权益占比。我们看好公司的增长潜力,上调公司2020/2021/2022年EPS预测至0.77/0.91/1.06元/股(原预测为0.71/0.88/1.04),给予公司2020年9倍PE,合目标价6.93元/股,维持公司"买入"的投资评级。
[2020-10-29] 滨江集团(002244):权益销售靓眼,融资优势明显,全年业绩高增长无虞-公司信息更新报告
■开源证券
聚焦杭州,辐射华东,品牌与规模齐飞,维持"买入"评级滨江集团聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、开拓粤港澳大湾区。公司基本面持续向好,我们维持此前盈利预测不变,预计2020-2022年归母净利润分别为21、27、33亿元,EPS为0.68、0.86、1.06元,当前股价对应PE为7.2、5.7、4.6倍,维持"买入"评级。
结算节奏影响单季度盈利增长,预计全年业绩高增长无忧滨江集团发布2020年三季报:2020年前三季度,公司实现营收129.0亿元,同比增长29.79％;归母净利润8.89亿元,同比增长3.16％;基本每股收益0.29元。单季度公司营收、归母净利润增速分别为-44.52％、-90.42％,三季度业绩增速回落主要源于地产结算节奏原因,期内结算规模有所回落。前三季度公司综合毛利率36.6％,同比下降3.6个百分点。截至2020Q3,公司预收账款819亿元,同比增长66％,为未来业绩提供充分保障。公司预计2020年全年业绩在区间22.84-26.10亿元内,同比增速区间达40-60％。
权益销售高增,土储货值充沛根据CRIC百强房企销售排行榜,2020年前三季度,公司实现销售金额920亿元,同比增长16％;权益销售额479亿元,同比增长55％,权益比例52.0％,同比提升13个百分点;已完成年初设定的1000亿元销售目标的92％。公司仍在积极扩土储过程中,截至2020H1,公司土地储备可售货值约2700亿元。?杠杆略有上行,平均成本继续下行截至2020Q3,公司资产负债率84.6％,同比提升3.2个百分点;剔除预收后资产负债率35.6％,同比下降3.0个百分点。在公司扩土储的过程中,公司融资成本逆势向下,年初至今累计发行53.4亿元短融、中票、公司债等,加权融资成本3.87％,较2019年全年下降0.96个百分点,展现了市场对公司经营模式和运营结果的充分肯定。
风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动。
[2020-10-29] 滨江集团(002244):交付高峰后移,全年业绩可期
■华泰证券
核心观点
公司10月28日发布三季报,1-3Q2020实现营收129亿元,同比+30％；
归母净利润8.9亿元,同比+3％；扣非归母净利润7.5亿元,同比-13％。
公司预计项目交付将集中在Q4,全年归母净利润同比增长40％-60％；
1-3Q销售同比增速进一步提升,权益比例突破50％；积极拓展的同时保持财务稳健。我们上调20-22年EPS至0.79、1.01、1.26元,目标价6.26元,维持“增持”评级。
项目交付将集中在Q4,全年归母净利润预计同比增长40％-60％
公司Q3交付量较少,导致1-3Q营收、归母净利润同比增速较H1明显收窄。公司预计Q4交付量将大幅提升,将推动2020年归母净利润同比增长40％-60％,超出我们此前的预期(30％)。1-3Q归母净利润同比增速低于营收,主要因为:1、毛利率同比-3.6pct至36.6％,但仍处于2014年以来的较高水平；2、联营合营企业投资收益同比-3.1亿元；3、信用减值损失同比+1.8亿元。扣非归母净利润同比下滑,主要因为公司1-3Q2020通过证券投资带来公允价值变动收益1.1亿元、投资收益0.8亿元。少数股东稀释利润的情况有所改善,少数股东损益占比同比-8.8pct至44.3％。
销售增速进一步提升,权益比例突破50％
根据克而瑞的数据,公司1-3Q2020实现销售金额920亿元,同比+16％,增速较H1进一步提升10pct。由于2019年以来拿地权益比例有所上升,权益销售金额达到479亿元,同比+55％,权益比例同比+13pct至52％。
根据半年报,2020H1公司可售货值2700亿元,土储质量较高。我们预计公司全年销售金额有望达到1200-1300亿元,同比增速为7％-16％,权益比例维持在50％以上。
积极拓展,财务稳健
根据公司公告,下半年以来公司在杭州、南京、宁波、湖州新获取6个项目,今年以来共新增26个项目,新增计容建面375万平,总价714亿元,金额口径拿地强度达到78％,较2019年的45％显著提升,我们预计全年能够完成30个项目的拓展目标。积极拓展并未影响财务稳健性,截至2020Q3公司扣除预收账款的资产负债率为69.8％,净负债率为115％,短债覆盖率为101％,仍然处于较为健康的水平,8月、10月分别发行3年期公司债、中票,利率仅为4.0％、4.4％,近乎可与头部房企媲美。
权益优化、拓展提速,维持“增持”评级
考虑到公司Q4交付量预计较高、权益比例提升,我们上调公司营收,下调少数股东损益占比,上调20-22年EPS至0.79、1.01、1.26元(前值0.68、0.86、1.06元)。可比公司2021年平均PE为4.4倍(Wind一致预期),我们认为公司品牌溢价突出,拓展发力增长可期,2021年合理PE估值水平为6.2倍,目标价6.26元(前值5.78元),维持“增持”评级。
风险提示:疫情风险；政策风险；区域市场风险；少数股东损益风险。
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